1 Leitsatz
Unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine Vergütungsregelung, die zwischen Grund- und besonderen Leistungen unterscheidet, eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.
2 Normenkette
3 Das Problem
Die Wohnungseigentümer ermächtigen durch Beschluss Wohnungseigentümer X, mit dem Verwalter einen Verwaltervertrag zu schließen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist u. a. der Ansicht, es widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, es dem Verwalter zu erlauben, Angebote einzuholen, Vertragsverhandlungen zu führen sowie die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen zu veranlassen und abzuwickeln.
4 Die Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Zwar sei eine AGB-Kontrolle des vom Verwalter eingebrachten Formularvertrags im Rahmen einer Anfechtungsklage nicht durchzuführen. Richtig sei es ferner, dass im Grundsatz gegen eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte, auch soweit typische Verwalterleistungen betroffen seien, keine Bedenken bestünden. Unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung erfordere eine solche Vergütungsregelung aber zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten seien (Hinweis auf BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, Rn. 35). Zum anderen müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentumsanlage laufend anfielen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses Erfordernis stehe einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten auch in diesem Bereich in aller Regel entgegen.
Diesen Anforderungen genüge der vom Gericht zu prüfende Verwaltervertrag nicht. In Bezug auf Vertragsangebote fehle es an einer hinreichenden Abgrenzung. Denn der Verwaltervertrag unterscheide unter Ziffer 4.4.1 (= das Vertragsmuster des VDIV) "Grundleistungen" und "besondere Leistungen". In beiden Spalten habe man es versäumt, etwas einzutragen. Damit sei unklar geblieben, ob und inwieweit diese Tätigkeit zu den Grundleistungen oder zu den besonderen Leistungen zu zählen sei. In einem Rechtsstreit zwischen der Beklagten und ihrer Verwalterin wäre diese Klausel zwar zugunsten der Beklagten auszulegen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die Anforderungen an die vom BGH verlangte klare und transparente Abgrenzung nicht erfüllt seien. Gleiches gilt für die Klausel, die das Führen von Vertragsverhandlungen betreffe. Zwar könne der Klausel noch entnommen werden, was "einfach gelagerte" Vertragsverhandlungen seien, die eine Grundleistung darstellen sollen. Im Unklaren bleibe aber, ob und wie die Tätigkeit der Verwalterin bei nicht einfach gelagerten Vertragsverhandlungen vergütet werden solle. Und auch die Klausel zur Veranlassung und Abwicklung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen sei unklar. Denn auch für sie sei nur angeführt, dass es sich um eine grundsätzlich – unter Berücksichtigung der vertraglichen Regelungen im Übrigen – nach Zeit zu vergütende besondere Leistung handele.
5 Hinweis
Problemüberblick
Im Fall hält ein Wohnungseigentümer einzelne Klauseln eines Verwaltervertrags nicht für ordnungsmäßig. Damit es nicht zu einem Vertragsschluss kommt, geht er gegen den Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 WEG vor.
Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 WEG
Ein Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 WEG ist für ungültig zu erklären, wenn die Ermächtigung ganz oder teilweise keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Dies ist der Fall, wenn die Wohnungseigentümer die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des Verwaltervertrags zustehenden Ermessens überschritten haben. Dies ist nach BGH-Ansicht der Fall, wenn der abzuschließende Vertrag nicht sicherstellt, dass der Verwalter zu allen Leistung verpflichtet ist, welche die mit dem gesondert zu überprüfenden Bestellungsbeschluss übertragene Organstellung mit sich bringt. Der Verwaltervertrag muss sich in seiner Ausgestaltung außerdem sowohl bei den wirtschaftlich relevanten Bestimmungen über Leistung und Vergütung als auch bei den übrigen Bestimmungen in den durch das auch sonst geltende Gebot der Wirtschaftlichkeit bestimmten Grenzen halten. Nach diesem Maßstab war es keine Aufgabe des Gerichts, die genannten Klauseln auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen.
Formularvertrag
Nutzt eine Verwaltung einen Formularvertrag, muss unbedingt sorgfältig darauf geachtet werden, bei den zur Verfügung gestellten Varianten eindeutig klarzustellen, welche gewählt wird. Ferner muss klar sein, welche Vergütung danach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Grunde nach schuldet.
6 Entscheidung
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