Verwaltungsbeirat: Rechte und Pflichten (WEMoG) / 4 Unterstützung und Überwachung des ...

Dr. Oliver Elzer

4.1 Unterstützung (§ 29 Abs. 2 Satz 1 Fall 1 WEG)

Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber dem Verwalter kann ein Grund für die Abberufung des Verwalters und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags liegen. Um zu prüfen, ob dem so ist, bedarf es einer Interessenabwägung.

Hinweis

Verwaltungsbeirat hat Zerwürfnis herbeigeführt

Hat der Verwaltungsbeirat das Zerwürfnis in vorwerfbarer Weise herbeigeführt, liegt grundsätzlich kein Grund für die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags vor. Umgekehrt steht es dem Verwalter nicht zu, sich über die Arbeitsweise des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder negativ zu äußern oder etwa dessen Abwahl zu betreiben. Eine Tätigkeit des Verwalters, die auf eine Kritik an den Verwaltungsbeiräten und ihre Abwahl gerichtet ist, stellt daher einen Grund für dessen Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags dar.

4.2 Überwachung (§ 29 Abs. 2 Satz 1 Fall 2 WEG)

4.2.1 Überblick

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.^{^[1]} Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren^{^[2]} und etwa

stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen,
die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum diese vom Verwalter mit wem, wann und aus welchen Gründen – die transparent sein müssen – geschlossen wurden,
überprüfen müssen, ob der Verwalter (noch) die Anforderungen für seine gewerberechtliche Zulassung erfüllt,
mit sämtlichen Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertraut sind und den Stand regelmäßig stichprobenartig prüfen müssen,
wissen müssen, wann die Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Gefahr ist,
die Jahresabrechnung prüfen müssen,
den Wirtschaftsplan prüfen müssen,
den Vermögensbericht prüfen müssen.

Hinweis

Pflicht von Sonderkompetenzen Gebrauch zu machen

Nach einer engeren Lesart meint der Begriff "überwachen" nur, dass die Verwaltungsbeiräte verpflichtet sind, ihre anderen Aufgaben wahrzunehmen.^{^[3]}

Um den Verwalter zu unterstützen und zu überwachen, aber auch um die übrigen Rechte eines Verwaltungsbeirats wahrzunehmen, ist es förderlich, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit der aktuellen Rechtsprechung auseinandersetzen. Die Kosten hierfür, etwa für Bücher und Seminare, sind den Verwaltungsbeiräten zu erstatten.^{^[4]} Es ist freilich keine Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zu verfolgen.^{^[5]} "Versäumt" ein Verwaltungsbeirat die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung, folgen hieraus grundsätzlich keine Schadensersatzansprüche.

Hinweis

Organisation der Überwachung

Um dem Verwalter zu überwachen, sollten die Verwaltungsbeiräte Folgendes bedenken bzw. organisieren:

Enger Kontakt zum Verwalter;
regelmäßige Überprüfung der Buchhaltung;
regelmäßige Überprüfung der Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- Wer sind die Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?
- Was waren die Gründe, sich für diesen Vertragspartner zu entscheiden?
- Gab es vergleichbare Angebote?
- Gab es Innenprovisionen?
- Ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet worden?
- Ist der Verwalter mit dem Vertragspartner wirtschaftlich verflochten?
sorgfältige Kontrolle der Jahresabrechnung;
regelmäßige Kontrolle der Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
Abberufung des Verwalters, sofern dieser aus nicht plausiblen Gründen Kontrollen vereitelt und/oder erschwert.
Beschränkung der Möglichkeit des Verwalters, über das Gemeinschaftsvermögen beliebig namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verfügen.

[1] Siehe auch Blankenstein, WEG-Reform 2020, Kap. 15.4.3.

[2] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 11 Rn. 42.

[3] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 573.

[4] Siehe Elzer, Verwaltungsbeirat: Aufwendungsersatz und Haftungsfragen, Kap. 1 Aufwendungsersatzansprüche.

[5] LG Düsseldorf, Urteil v. 2.10.2013, 25 S 53/13, ZWE 2014 S. 407.

4.2.2 Festgestellte Pflichtverletzungen

Haben die Verwaltungsbeiräte eine Pflichtverletzung des Verwalters festgestellt, müssen sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= die Wohnungseigentümer) darüber angemessen und im Einzelfall unverzüglich informieren.

4.3 Weisungen

Die Verwaltungsbeiräte können dem Verwalter keine Weisungen erteilen^{^[1]} und sind auch nicht befugt, seine Pflichten als Verwalter näher zu konkretisieren. Umgekehrt kann auch der Verwalter die Verwaltungsbeiräte weder zu einem Tun anweisen noch beauftragen oder gegen ihren Willen anderweitig in ihre Aufgabenerfüllung eingreifen. Die Wohnungseigentümer können etwas anders bestimmen.

[1] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 11 Rn. 22.