Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 7.2 Zuständigkeit

Insbesondere im Hinblick auf die Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung der der Grunddienstbarkeit unterliegenden Gemeinschaftsfläche ist die Frage ihrer Verwaltung und hiermit verbunden auch die Frage der Kostenverteilung von erheblicher Bedeutung. Zunächst ist mit Blick auf die Erhaltungspflicht der der Grunddienstbarkeit unterliegenden Gemeinschaftsfläche zu prüfen, ob eine entsprechende Vereinbarung nach § 1021 BGB besteht. Besteht keine Vereinbarung, ist zu unterscheiden, ob eine Alleinnutzung seitens der Berechtigten aus der Grunddienstbarkeit erfolgt oder auch eine Nutzung seitens der aus der Grunddienstbarkeit Belasteten.

7.2.1 Vereinbarung vorhanden

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Bemühungen, Erhaltungsverpflichtungen in den jeweiligen Gemeinschaftsordnungen grundstücksübergreifend zu regeln, müssen scheitern. So kann nicht etwa in der Gemeinschaftsordnung der beiden Wohnungseigentümergemeinschaften geregelt werden, dass eine gemeinsame Instandsetzungspflicht besteht, da es sich dann jeweils um einen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter, nämlich der jeweils anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, handeln würde. Entsprechendes kann erstrecht nicht durch Beschlüsse der jeweiligen Gemeinschaften geregelt werden.

Vereinbarung nach § 1021 BGB

Vielfach regelt die Grunddienstbarkeit selbst die Verwaltungszuständigkeit, in aller Regel ergänzt um Bestimmungen bezüglich der Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der die Grunddienstbarkeit umfassten Grundstücksbereiche. Hier sind nach der Bestimmung des § 1021 BGB vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet:

• Berechtigter hat Anlage allein zu erhalten "in natura";
• Verpflichteter führt zwar Maßnahmen durch, aber gegen Kostenersatz durch Verpflichteten;
• Berechtigter übernimmt nur einen Teil der Kosten;
• tatsächliche Unterhaltslasten und -kosten werden zwischen beiden Eigentümern geteilt;
• Verteilungsschlüssel steht ihnen frei;
• Eigentümer des dienenden Grundstücks hat alleinige Unterhaltungslast.

Derartige Vereinbarungen finden sich allerdings nicht in den Grundbuchblättern, da das Grundbuch dann unübersichtlich würde. Ausreichend ist aber die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung des beurkundenden Notars.

Praxis-Beispiel

Bezugnahme auf Eintragungsbewilligung

"Grunddienstbarkeit (Tiefgaragen-, Ein-, Aus- und Durchfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks X-Stadt, Flur 4 Nr. 1075 (Blätter 1240 bis 1248). Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25. Oktober 2001 (URNr., H 3333/2001) des Notars Mustermann in X-Stadt, eingetragen am 2. Mai 2002."

Praxis-Tipp

Grundakte prüfen

Da sich die Vereinbarung nicht aus dem Grundbuch selbst ergibt, sollten Verwalter die Grundakte entsprechend prüfen. Soweit eine Vereinbarung existiert, ist sie nämlich Bestandteil der Grundakte. Ein entsprechendes Einsichtsrecht hat der Verwalter.

7.2.2 Vereinbarung nicht vorhanden

Häufig existieren keine Vereinbarungen bezüglich der Erhaltungslast der der Grunddienstbarkeit unterliegenden Gemeinschaftsflächen. In diesen Fällen ist danach zu unterscheiden, ob eine Alleinnutzung des aus der Grunddienstbarkeit Berechtigten erfolgt oder der Verpflichtete aus der Grunddienstbarkeit die entsprechenden Bereiche ebenfalls nutzt.

7.2.2.1 Alleinnutzung des Berechtigten

Nach der Bestimmung des § 1020 Satz 2 BGB hat der Berechtigte aus der Grunddienstbarkeit die von ihm gehaltene Anlage in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten.

Praxis-Beispiel

Geh- und Fahrtrecht für Hinterliegergemeinschaft

Der Bauträger hat in der Vergangenheit auf einem Grundstück 2 Gebäude errichtet und später die Grundstücke geteilt und auch die Wohnungs- oder Gewerbeeinheiten in den einzelnen Gebäuden in Wohnungseigentum aufgeteilt. Das Hinterliegergrundstück ist nur über das Grundstück der vorderliegenden Gemeinschaft begehbar, die Stellplätze ebenfalls nur über das Grundstück der vorderliegenden Gemeinschaft befahrbar. Insoweit hatte der Bauträger zugunsten der Wohnungseigentümer der Hinterliegergemeinschaft ein entsprechendes Geh- und Fahrtrecht durch Grunddienstbarkeiten gesichert. Die Eigentümer des Vordergrundstücks nutzen die Zuwegung nicht.

Werden Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, an den der Grunddienstbarkeit unterliegenden Bereichen der Zufahrt erforderlich, trifft die entsprechende Erhaltungslast also die Wohnungseigentümer des Hinterliegergrundstücks, wenn 2 Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Sie müssen eine "Anlage"
2. "halten".

Bei einer "Anlage" im Sinne von § 1020 BGB handelt es sich um eine für eine gewisse Dauer bestimmte Einrichtung, durch die ein Zustand geschaffen wird, ohne den die Dienstbarkeit nicht ordnungsgemäß ausgeübt werden kann. Von einer Anlage im Sinne von § 1020 BGB ist bereits dann die Rede, wenn es sich um einen unbefestigten und nur aus 2 Fahrspuren bestehenden Weg handelt, soweit er durch ständiges Befahren mit Kraftfahrzeugen entstanden ist.^[1] Unerheblich sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse und wer die Anlage geschaffen hat.^[2]"Gehalten" wird eine Anlage durch tatsächliche Nutzung seitens des Dienstbarkeits...