Verwaltungskompetenz: Verlagerung durch Beschluss? / 3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit 70 Wohnungen beschließen im Jahr 2019, mit der S-GmbH den in der Versammlung als Entwurf vorliegenden Verwaltervertrag zu schließen. Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen 2 Wohnungseigentümer zur Unterzeichnung des Vertrags. Dieser Vertrag enthält u. a. folgende Regelungen: "Der Verwalter ist ferner berechtigt, […] Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum mit einem Auftragswert bis zu 4.000 EUR brutto im Einzelfall, bei mehreren Aufträgen pro Wirtschaftsjahr begrenzt auf ein Gesamtvolumen in Höhe von 8.000 EUR brutto ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft einzuleiten, die entsprechenden Aufträge zu vergeben, kaufmännisch zu überwachen und kaufmännisch abzunehmen; dies unbeschadet der Befugnis des Verwalters, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; […] sich zur Durchführung von größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung bzw. Modernisierung oder baulichen Änderungen (d. h. ab einem Auftragswert in Höhe von 10.000 EUR brutto im Einzelfall), namens und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft sachkundiger Dritter (Architekten, Ingenieure, Gutachter u. a.) zu bedienen, wobei der Verwalter auf die ggf. bestehende Notwendigkeit der Begleitung einer solchen Maßnahme durch einen sachkundigen Dritten hinzuweisen hat und die entstehenden Kosten im Einzelfall den Betrag in Höhe von 3.000 EUR brutto pro Einzelfall, begrenzt auf eine Gesamtjahressumme in Höhe von 6.000 EUR brutto nicht übersteigen dürfen. Das Gleiche gilt bei geringeren Auftragswerten mit besonderer technischer oder rechtlicher Schwierigkeit". Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K im Wege der Anfechtungsklage vor. Das AG weist diese ab, das LG die Berufung zurück. Die Wohnungseigentümer hätten ihr Ermessen nicht überschritten. Die Ermächtigung des Verwalters zur Entscheidung über Erhaltungsarbeiten und die Einschaltung von Sonderfachleuten stelle keine unzulässige Delegation von Kompetenzen dar.