Verwaltungsunterlagen – Aufbewahrung, Einsicht und Herau ... / 3.1.2 Grenzen

Allgemein setzt das Missbrauchs- und Schikaneverbot dem Einsichtsbegehren der Wohnungseigentümer Grenzen. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls. Zu beachten ist jedenfalls grundsätzlich, dass der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nicht auf eine nur einmalige Einsichtnahme beschränkt ist.^[1]

Praxis-Beispiel

Verschobene Beschlussfassung über die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung

Der Verwalter hatte zur Wohnungseigentümerversammlung im Mai geladen. Einer der Wohnungseigentümer begehrte daraufhin Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, die ihm auch gewährt wurde. Tatsächlich wurde in der Mai-Versammlung die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeiträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nicht beschlossen und der Verwalter berief eine weitere Versammlung im Oktober ein, in der sie genehmigt werden sollten. Im Vorfeld dieser Versammlung begehrte der Wohnungseigentümer nochmals Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, die ihm nunmehr verwehrt wurde.

Die Verweigerung der Unterlageneinsicht erfolgte zu Unrecht. Insbesondere liegt kein rechtsmissbräuchliches oder schikanöses Einsichtsbegehren vor, da sich die Verhältnisse in der Zwischenzeit geändert haben konnten.^[2] Selbst wenn ein Wohnungseigentümer in der Vergangenheit mehrfach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat, ist dadurch nicht belegt, dass seinem Informationsbedürfnis bereits vollständig entsprochen worden ist.^[3]

Die Grenzen zum Rechtsmissbrauch bzw. der Schikane werden dann überschritten sein, wenn ein Wohnungseigentümer mehrfach und grundlos Einsicht in dieselben Unterlagen begehrt. Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich im Übrigen auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung eingesehen und ggf. fotokopiert werden können.^[4]

Ein Wohnungseigentümer hat nur ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, aber kein Recht auf Herausgabe.^[5] Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustande.^[6]

Der Verwalter kann die Herausgabe der Unterlagen daher nicht in eigenem Namen verlangen, sondern nur für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren Vertreter.

Wichtig

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat hat den Verwalter nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht nur zu unterstützen, sondern auch zu überwachen. Insoweit steht ihm selbstverständlich in erster Linie ein unumschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zu. Allerdings sind auch hier die Grenzen der Schikane und des Rechtsmissbrauchs zu beachten.

[1] LG Hamburg, Urteil v. 5.10.2011, 318 S 7/11, ZMR 2012, 292.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.1.2017, 2-13 S 48/16, ZMR 2017, 824.

[3] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 20.6.2016, 2-13 S 13/14, ZMR 2016, 982.

[4] OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998, 15 W 124/97, ZMR 1998, 586; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 11.5.2023, 2-13 S 90/22, ZMR 2023, 723.

[5] BayObLG, Beschluss v. 3.12.2003, 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443.

[6] BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11, ZMR 2011, 976.