Verwendungsersatzanspruch - Voraussetzungen und Einzelfälle

Zusammenfassung

Überblick

Hat der Mieter während der Mietzeit Instandsetzungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt, ist der Vermieter unter Umständen verpflichtet, dem Mieter die hierfür entstandenen Aufwendungen zu ersetzen. Solche Verwendungsersatzansprüche können sich unmittelbar aus dem Gesetz oder aufgrund vertraglicher Regelungen ergeben.

1 Gesetzliche Ansprüche

1.1 Maßnahmen zum Schutz der Mietsache (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Aufwendungen für Maßnahmen, die der Mieter durchgeführt hat, um die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren, gelten als Aufwendungen i. S. v. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die umgehende Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Diese Aufwendungen muss der Vermieter ersetzen. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Wiederherstellung einer teilzerstörten Sache.^[1] Aufwendungen i. S. v. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB liegen nicht vor, wenn hierdurch die Mietsache grundlegend verändert wird.^[2]

[1] BGH, NJW-RR 1993 S. 522 = WuM 1994 S. 201; NJW 1974 S. 743; NJW 1984 S. 1552; OLG Hamburg, WuM 1986 S. 82.

[2] BGHZ 10 S. 171; BGHZ 41 S. 157; WPM 1965 S. 1028; OLG Hamburg, a. a. O..

1.2 Maßnahmen zur Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters.^[1] Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.^[2]

Hinweis

Parteivereinbarung oder Verzug

Etwas anderes gilt, wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll oder wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mangelbeseitigung befindet.^[3]

Für den Eintritt des Verzugs reicht die bloße Mängelanzeige nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter den Vermieter auffordert, die Mängel zu beseitigen (Mahnung).^[4] Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich. Allerdings muss der Mieter nach dem Zugang der Mahnung eine angemessene Zeit zuwarten, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben.^[5] Der Verzug tritt ein, wenn der Mangel nach Ablauf der Frist aus Gründen, die der Vermieter zu vertreten hat^[6], weiterhin besteht.

Eine Mahnung ist nicht notwendig, wenn der Vermieter

• die Mängelbeseitigung endgültig und bestimmt verweigert^[7]
• wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung zugesagt hat, aber gleichwohl untätig geblieben ist.^[8]

Wichtig

Beweislast bei Mieter

Das Vorliegen dieser Ausnahmetatbestände muss der Mieter beweisen.

[1] § 535 Abs. 1 BGB.

[2] Grundlegend: BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 222/06.

[3] § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

[4] § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[5] KG Berlin, MDR 2000 S. 1240.

[6] § 286 Abs. 4 BGB.

[7] § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

[8] § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB.

1.3 Eilmaßnahmen

Eilmaßnahmen kann der Mieter durchführen, wenn die sofortige Mängelbeseitigung erforderlich ist, um erhebliche Schäden von den Rechtsgütern des Mieters oder des Vermieters abzuwenden, wobei die Besonderheit gilt, dass die vorherige Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung entbehrlich ist.^[1]

Praxis-Beispiel

Eilmaßnahmen

• Beseitigung eines Feuchtigkeitsschadens in einem Ladengeschäft^[2]
• Unterbrechung der Warmwasserversorgung^[3]
• funktionsunfähige Wohnungseingangstür^[4]
• Wasseraustritt am Heizkörper, wenn hierdurch erhebliche Schäden zu befürchten sind^[5]

Gleiches gilt, wenn der Mangel zu einem Zeitpunkt auftritt, zu dem der Vermieter nicht zu erreichen ist und dem Mieter ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden kann (z. B. Stromausfall am Wochenende; Heizungsausfall im Winter).

[1] BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 222/06; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, § 536a BGB Rn. 119 ff..

[2] LG Hagen, WuM 1984 S. 215.

[3] zweifelhaft; LG Heidelberg, NJWE-MietR 1997 S. 99.

[4] AG Frankfurt, WuM 1988 S. 157.

[5] AG Hamburg, WuM 1994 S. 609.

1.4 Instandsetzungs-/Modernisierungsmaßnahmen (§§ 539 Abs. 1, 677 ff. BGB)

Hierzu gehören Maßnahmen, die entweder der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Mängelbeseitigungsmaßnahmen) oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungsmaßnahmen) dienen.^[1]

Achtung

Aufwendungen nach GoA erstatten

Solche Aufwendungen muss der Vermieter nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) erstatten.

Es müssen daher die Voraussetzungen der berechtigten^[2] oder unberechtigten^[3] GoA gegeben sein. Danach ist zunächst erforderlich, dass der Mieter den Willen hat, mit der Maßnahme ein Geschäft des Vermieters zu führen.^[4] An diesem Fremdgeschäftsführungswillen wird es bei solchen Maßnahmen fehlen, die der Mieter vornimmt, um die Mietsache zu verschönern oder seinen Bedürfnissen gemäß auszugestalten oder herzurichten.

Die Vorschrift des § 683 BGB setzt außerdem voraus, dass die Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht.

Achtung

Vermieterwillen beachten

Eine Geschäftsführung entspricht nicht dem wirklichen Willen des Vermieters, wenn dieser erklärt, dass er mit einer vom Mieter geplanten Maßnahme nicht einverstanden ist. Der Mieter muss den Willen des Vermieters auch dann beachten, wenn dessen Weigerung vertragswidrig ist oder wenn dessen Wille auf unvernünftigen Erwägungen ...