Vollmacht (Mietrecht) / 1 Übertragung einer Vollmacht

Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist § 174 BGB zu beachten.

Hinweis

Einseitiges Rechtsgeschäft

Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachturkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.

"Unverzüglich" heißt: ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 BGB). Eine angemessene Überlegungsfrist ist zuzubilligen. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

Hinweis

Nicht mehr unverzüglich

Ein Zeitraum von 3 Wochen ist nach Ansicht des LG München nicht mehr angemessen.^[1] Die Zurückweisung des Rechtsgeschäfts ist nach Ansicht dieses Gerichts nur dann als unverzüglich anzusehen, wenn dies binnen weniger Tage erfolgt, da die Feststellung, dass eine Urkunde fehlt, ohne Schwierigkeiten zu treffen ist.

Eine Zurückweisung einer Kündigung 7 Tage nach Zugang ist nicht mehr unverzüglich.^[2]

Praxis-Tipp

Erteilen Sie eine Vollmacht immer schriftlich

Das ist aus Beweisgründen immer zu empfehlen und vermeidet spätere Unklarheiten über den Umfang der Vollmacht.

Kündigungen und Mieterhöhungen

Dies gilt nicht nur für den Ausspruch von Kündigungen, sondern auch für Mieterhöhungsverlangen. So hat das OLG Hamm entschieden, dass das von einem Bevollmächtigten des Vermieters schriftlich vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachturkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grund das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.^[3]

Wie das OLG München entschieden hat, kann die Kündigung eines Mietvertrags durch einen Rechtsanwalt nicht wirksam nach § 174 BGB zurückgewiesen werden, wenn dieser den Kündigenden in mehreren Mietstreitigkeiten vertritt.^[4] Die Prozessvollmacht beinhaltet nämlich auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlich-rechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozessführung abzugeben sind. Hierher gehört auch die Kündigung.

Umfassende Prozessvollmacht des Rechtsanwalts

Wie der BGH entschieden hat, ermächtigt die einem Rechtsanwalt zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht diesen auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen weiteren Mieterhöhungsverlangens. Der anwaltliche Vertreter des Mieters kann sich also nicht darauf berufen, zur Entgegennahme der Mieterhöhung nicht bevollmächtigt gewesen zu sein. Er kann dieses erneute Erhöhungsverlangen auch nicht unter Hinweis auf die fehlende Vorlage einer Vollmacht seitens des Rechtsanwalts des Vermieters zurückweisen. § 174 BGB findet nämlich auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebenen Erklärung keine Anwendung.^[5]

Hinweis

Originalurkunde

Oft wird übersehen, dass die Vollmachturkunde im Original vorgelegt werden muss (§ 172 Abs. 1 BGB); die Vorlage einer beglaubigten Abschrift genügt nicht.^[6]

Vermieter wird durch Hausverwalter vertreten

Wird das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten abgegeben, muss aus ihm grundsätzlich hervorgehen, dass es in fremdem Namen abgegeben wird.

Dieser Grundsatz wird durch die Rechtsprechung des BGH aufgeweicht: Bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt. Die ausdrückliche Offenlegung der Vertretung und die namentliche Benennung des Vermieters sind entbehrlich.^[7]

Praxis-Tipp

Fügen Sie trotzdem eine Originalurkunde bei!

Sonst laufen Sie Gefahr, dass ein Gericht wertet, dass in Ihrem Fall die "Umstände" nicht ausreichen. Vermeiden Sie derartige Rechtsunsicherheiten.

[1] Urteil v. 17.10.1984, 14 S 13444/83, n. v..

[2] AG Hamburg, Urteil v. 25.7.2019, 44 C 11/19, ZMR 2019, 874.

[3] OLG Hamm, RE v. 28.5.1982, 4 RE-Miet 11/81, WuM 1982, 205.

[4] OLG München, Urteil v. 12.7.1996, 21 U 4334/95, ZMR 1996, 557.

[5] BGH, Urteil v. 18.2.2002, VIII ZR 72/02, NZM 2003, 229.

[6] BGH, Urteil v. 4.2.1981, VIII ZR 313/79, NJW 1981, 1210.

[7] BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13, NZM 2014, 431.