Vollmacht (Mietrecht)

Zusammenfassung

Begriff

Vollmacht ist eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Vollmacht sind in den §§ 164 ff. BGB geregelt.

1 Übertragung einer Vollmacht

Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist § 174 BGB zu beachten.

Hinweis

Einseitiges Rechtsgeschäft

Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. "Unverzüglich" heißt: ohne schuldhaftes Zögern.^[1] Eine angemessene Überlegungsfrist ist zuzubilligen. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

Hinweis

3 Wochen sind zu lang

Ein Zeitraum von 3 Wochen ist nach Ansicht des LG München nicht mehr angemessen.^[2] Die Zurückweisung des Rechtsgeschäfts ist nach Ansicht dieses Gerichts nur dann als unverzüglich anzusehen, wenn dies binnen weniger Tage erfolgt, da die Feststellung, dass eine Urkunde fehlt, ohne Schwierigkeiten zu treffen ist. Eine Zurückweisung einer Kündigung 7 Tage nach Zugang ist nicht mehr unverzüglich.^[3]

Kündigungen und Mieterhöhungen

Dies gilt nicht nur für den Ausspruch von Kündigungen, sondern auch für Mieterhöhungsverlangen. So hat das OLG Hamm entschieden, dass das von einem Bevollmächtigten des Vermieters schriftlich vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grund das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.^[4]

Wie das OLG München entschieden hat, kann die Kündigung eines Mietvertrags durch einen Rechtsanwalt nicht wirksam nach § 174 BGB zurückgewiesen werden, wenn dieser den Kündigenden in mehreren Mietstreitigkeiten vertritt.^[5] Die Prozessvollmacht beinhaltet nämlich auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlich-rechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozessführung abzugeben sind. Hierher gehört auch die Kündigung.

Umfassende Prozessvollmacht des Rechtsanwalts

Wie der BGH entschieden hat, ermächtigt die einem Rechtsanwalt zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht diesen auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen weiteren Mieterhöhungsverlangens. Der anwaltliche Vertreter des Mieters kann sich also nicht darauf berufen, zur Entgegennahme der Mieterhöhung nicht bevollmächtigt gewesen zu sein. Er kann dieses erneute Erhöhungsverlangen auch nicht unter Hinweis auf die fehlende Vorlage einer Vollmacht seitens des Rechtsanwalts des Vermieters zurückweisen. § 174 BGB findet nämlich auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebenen Erklärung keine Anwendung.^[6]

Hinweis

Originalurkunde

Oft wird übersehen, dass die Vollmachtsurkunde im Original vorgelegt werden muss^[7]; die Vorlage einer beglaubigten Abschrift genügt nicht.^[8]

Vermieter wird durch Hausverwalter vertreten

Wird das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten abgegeben, muss aus ihm grundsätzlich hervorgehen, dass es in fremdem Namen abgegeben wird.

Dieser Grundsatz wird durch die Rechtsprechung des BGH aufgeweicht: Bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt. Die ausdrückliche Offenlegung der Vertretung und die namentliche Benennung des Vermieters sind entbehrlich.^[9]

Der BGH erleichtert auch die Mieterhöhung durch einen noch nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstückserwerber. Der Verkäufer kann den Käufer einer vermieteten Wohnung ermächtigen, noch vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch im eigenen Namen eine Mieterhöhung durchzuführen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung dem Mieter gegenüber offengelegt wurde.^[10]

[1] § 121 Abs. 1 BGB.

[2] unveröffentlichtes Urteil v. 17.10.1984, 14 S 13444/83.

[3] AG Hamburg, Urteil v. 25.7.2019, 44 C 11/19, ZMR 2019 S. 874.

[4] OLG Hamm, RE v. 28.5.1982, 4 RE-Miet 11/81, WuM 1982 S.  205.

[5] OLG München, Urteil v. 12.7.1996, 21 U 4334/95, ZMR 1996 S.  557.

[6] BGH, Urteil v. 18.2.2002, VIII ZR 72/02, NZM 2003 S. 229.

[7] § 172 Abs. 1 BGB.

[8] BGH, Urteil v. 4.2.1981, VIII ZR 313/79, NJW 1981 S. 1210.

[9] BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13, NZM 2014 S. 431.

[10] BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, GE 2014 S. 663.

2 Vertretung ohne Vollmacht

Wird der Vertreter tätig, ohne dass er bevollmächtigt ist, ist das entsprechende Rechtsgeschäft zunächst schwebend unwirksam.^[1] Es kommt nun auf den Vertretenen an, was aus dem Rechtsgeschäft wird: Genehmigt er es, wird es rückwirkend wirksam.^[2] Genehmigt er es nicht, hat der Gegner die Wahl, ob er vom vollmachtlosen Vertreter...