Die Regelungen der §§ 577, 577a BGB setzen voraus, dass an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert wird.
Soll ein mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebautes einheitliches Grundstück in selbstständige Grundstücke aufgeteilt und die einzelnen Häuser sodann verkauft werden, scheidet eine unmittelbare Anwendung der §§ 577, 577a BGB aus. Nach Ansicht des BGH sind diese Regelungen bei der Realteilung eines Grundstücks aber entsprechend anzuwenden.[1]
Hier steht dem Mieter des Einfamilienhauses das Vorkaufsrecht zu, wenn die Realteilung nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfolgt und das Einfamilienhaus sodann veräußert wird.[2]
Ebenso besteht das Vorkaufsrecht, wenn das ungeteilte Grundstück veräußert wird und sich der Veräußerer in dem Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet hat.[3] Diese Alternative setzt zum einen voraus,
- dass der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich zur Teilung des Grundstücks verpflichtet ist. Die Entscheidung über die Teilung darf also nicht dem Erwerber überlassen werden.
- Zum anderen muss die vom Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein. Für die Bestimmbarkeit der Teilflächen genügt es nach Auffassung des BGH, wenn diese "nach ihrer ungefähren Größe, ihrer Beschaffenheit (mit Wohnhaus, Schuppen oder Garage bebaut) und ihrer Lage auf dem Gesamtgrundstück ... ausreichend bestimmt beschrieben und bezeichnet" werden.[4]
Sind der Gegenstand des Mietvertrags und die von den Parteien des Kaufvertrags beabsichtigte Aufteilung des Gesamtgrundstücks in Einzelgrundstücke nicht völlig identisch, so ist § 467 Satz 2 BGB anzuwenden. Danach kann der Verpflichtete (also der Veräußerer) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Diese Regelung gilt für das gesetzliche Vorkaufsrecht entsprechend. Das Vorkaufsrecht kann deshalb auch solche Grundstücksteile erfassen, die nicht Gegenstand des Kaufvertrags sind: "Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann".[5] Der Veräußerer kann gem. § 467 Satz 2 BGB auch verlangen, dass der Mieter den gesamten auf ihn entfallenden Grundstücksteil erwirbt, wenn der ansonsten verbleibende Rest nicht sinnvoll zu verwerten ist.
Die analoge Anwendung der §§ 577, 577a BGB im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung auf den Fall der Realteilung eines Grundstücks ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.[6]
Bei der Kündigung durch den Erwerber gilt die Kündigungssperre nach § 577a BGB.
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