Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Einfach ausgedrückt kann man das Vorkaufsrecht als eine Sicherung der Möglichkeit bezeichnen, etwas kaufen zu können, bevor es an einen Dritten verkauft wird. Zwar kennt das Wohnungseigentumsgesetz kein gesetzliches Vorkaufsrecht, ein solches kann jedoch rechtsgeschäftlich an einer Sondereigentumseinheit begründet werden.
1 Was ist ein Vorkaufsrecht?
Derjenige, der etwa hinsichtlich einer Eigentumswohnung zum Vorkauf berechtigt ist, kann dieses Vorkaufsrecht ausüben, sobald der veräußerende Wohnungseigentümer einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung mit einem Dritten geschlossen hat. Das Vorkaufsrecht wird dabei weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile noch durch die Umwandlung der Miteigentumsanteile in Wohnungseigentum berührt.
2 Ausübung des Vorkaufsrechts
Sobald also nun der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, hat er eine entsprechende Erklärung an den Vorkaufsverpflichteten, also an den Verkäufer, zu richten, sodass der Kauf zu den Bedingungen des Drittkaufs zustande kommt. Diese Vorkaufserklärung ist stets formfrei möglich aber bedingungsfeindlich und unwiderruflich.
Voraussetzung ist Kaufvertrag
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, dass der Vorkaufsverpflichtete mit dem dritten Erwerber einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Vorher kann das Vorkaufsrecht durch den Vorkaufsberechtigten nicht ausgeübt werden. Selbstverständlich kann aber ein Wohnungskauf auch unabhängig von der Ausübung des Vorkaufsrechts dann erfolgen, wenn sich der Wohnungsverkäufer direkt an den Vorkaufsberechtigten zwecks Verkaufs wendet, etwa weil er ohnehin nur an diesen verkaufen möchte. Dieses Rechtsgeschäft hat dann freilich nichts mit dem Vorkaufsrecht zu tun.
Ist zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten ein Kaufvertrag geschlossen worden, so ist dies dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilungspflicht obliegt dabei dem Verpflichteten, selbstverständlich kann eine entsprechende Mitteilung auch seitens des Dritten erfolgen, der i. d. R. ein Interesse daran haben wird, ob nun er Wohnungseigentümer wird oder der Vorkaufsberechtigte.
Verstoß gegen Treu und Glauben
Die Vorkaufserklärung kann u. U. wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam sein. Dies kann der Fall sein, wenn der Vorkaufsberechtigte
versprochen hat, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben;
der Vorkaufsberechtigte offensichtlich zahlungsunfähig ist;
der Vorkaufsberechtigte von Anfang an die Zahlung verweigert.
Auf die Ausübung des Vorkaufsrechts kann jederzeit formlos verzichtet werden.
3 Wirkung des Vorkaufsrechts
Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Vertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem, der nunmehr Käufer geworden ist, und Vorkaufsverpflichtetem zustande. Der Vertrag ist also nicht mehr neu zu beurkunden. Selbstverständlich aber ist die dingliche Auflassung in einer Auflassungsurkunde zu beurkunden. Der Vorkaufsberechtigte ist nun voll inhaltlich an den Kaufvertrag gebunden, eine Änderungsbefugnis besteht nicht mehr.
Veräußerungszustimmung erforderlich
Ist zur Veräußerung der Eigentumswohnung nach § 12 WEG die Zustimmung eines Dritten erforderlich, die für einen Erwerb durch den Erstvertragspartner eingeholt wurde, so muss diese hinsichtlich des Vorkaufsberechtigten erneut eingeholt werden, da eine derartige Zustimmung stets nur für die konkrete Person eines Erwerbers erteilt werden kann.
4 Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters
Der Mieter ist gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt, wenn an ihn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Lediglich dann, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Der Mieter ist auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen und hat Anspruch auf Kenntnisnahme des Verkaufsvertragsinhalts. Insoweit ist nach § 577 Abs. 2 BGB die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gem. § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
Kein Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts
Dieses Vorkaufsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden und geht auf denjenigen über, der nach dem Tod des Mieters zur Fortsetzung das Mietverhältnis nach § 563 BGB berechtigt ist.