Vorschuss-Beschluss (2)

1 Leitsatz

Die neben der Position "Wärme und Warmwasser" enthaltene Position "Endbestand Öl" ist für den Vor- und den Nachschuss unerheblich.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer "genehmigen" im Dezember 2020 die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2019. In den Einzelabrechnungen sind unter der Position "umlagefähige Beträge" Gesamtheizkosten in Höhe von 5.395,46 EUR ausgewiesen, wovon ein Anteil in Höhe von 646,33 EUR auf Wohnungseigentümer K entfällt. Neben der Position "Heizkostenabrechnung" enthalten die Einzelabrechnungen unter der Position "nicht umlagefähige Beträge" aber auch die weitere Kostenposition "Endbestand Öl". Für diese sind Kosten i. H. v. 5.570,35 EUR ausgewiesen. Für Wohnungseigentümer K wird ein Anteil i. H. v. 704,64 EUR genannt.

Gegen den Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, die Abrechnungen würden gegen die vom BGH in der Entscheidung vom 17.2.2012 (V ZR 251/10) aufgestellten Vorgaben für die Darstellung von Heizkosten in der Einzel- und Gesamtabrechnung verstoßen. Die Aufnahme einer Kostenposition "Endbestand Öl" sei unzulässig, weil es sich hierbei um Aufwendungen handele, die vor dem Jahr 2019 angefallen seien. Außerdem führe die Umlage für den in Geld ausgedrückten Restölbestand zu einer Doppelabrechnung der Heizkosten. Überdies fehle es nach der neuen Rechtslage an der Beschlusskompetenz, weil der Gegenstand der nach § 28 WEG zu fassenden Beschlüsse nicht die gesamte Jahresabrechnung, sondern allein die aus den Abrechnungen folgenden Zahlungspflichten seien. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Die Berufung hat Erfolg! Die Klage sei dahingehend auszulegen, dass K den Nachschuss insgesamt angreife. Denn die Anfechtung von Einzelpositionen sei nicht möglich. Es könne nur die Zahlungsverpflichtung, die den Beschlussgegenstand bilde, angegriffen werden. Offenbleiben könne, ob den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz gefehlt habe und damit ein Nichtigkeitsgrund vorliege, weil jedenfalls ein Anfechtungsgrund gegeben sei. Liege neben einem Nichtigkeits- auch ein Anfechtungsgrund vor, könne das Gericht die Frage, ob ein Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund durchgreife, offenlassen und den Beschluss für ungültig erklären.

Der Beschluss zu TOP 3 sei für ungültig zu erklären, weil er einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspreche. Nur die Kostenposition "Heizkostenabrechnung", nicht aber zusätzlich die Kostenposition "Endbestand Öl" könne abgerechnet werden. Die Einzelabrechnung enthalte damit Kosten, die nicht im Jahr 2019 angefallen seien. Aus der Abrechnung des Energiedienstleisters gehe hervor, dass der Öltank zu Beginn des Abrechnungsjahres 2019 einen Restölbestand aus dem Vorjahr von 8.950 Litern aufgewiesen habe. Dies entspreche einem Geldbetrag i. H. v. 6.227,04 EUR. Hintergrund sei, dass der Öltank nach dem Neubau und Erstbezug im Jahr 1978 von den damaligen Eigentümern mit ca. 8.000 bis 9.000 Litern befüllt wurde. Dieser Ölbestand sei zu diesem Zeitpunkt von den damaligen Wohnungseigentümern bezahlt worden. Seitdem werde von den Wohnungseigentümern jährlich etwa so viel Heizöl nachgekauft, wie im Vorjahr verbraucht worden sei, sodass zum Ende eines Abrechnungsjahres ein Restölbestand von ca. 8.000 bis 9.000 Litern verbleibe. Aus der Abrechnung des Energiedienstleisters folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Jahr 2019 insgesamt 5.000 Liter Öl zu einem Preis von 3.326,05 EUR eingekauft und insgesamt 5.750 Liter Öl zu einem Preis von 4.032,74 EUR verbraucht habe.

Demnach seien durch die Kostenposition "Endabrechnung Öl" Kosten auf K umgelegt worden, die nicht im Jahr 2019 angefallen seien. Denn das Öl, welches im Jahr 2019 gekauft worden sei, sei verbraucht und demnach unter der Kostenposition "Heizkostenabrechnung" abgerechnet worden. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Geldwert des Restölbestands, neben den ebenfalls abgerechneten Heizkosten, als Kosten auf die Wohnungseigentümer umgelegt werde. Dass eine solche Umlegung erforderlich oder nützlich sei, sei weder dargetan noch sonst wie ersichtlich. Die Kostenposition "Endabrechnung Öl" führe außerdem zu einer Doppelabrechnung: Denn zum einen werde das Öl im Rahmen der Anschaffung abgerechnet und zum anderen erneut als Restölbestand.

5 Hinweis

Problemüberblick

In dem Fall geht es zum einen um die Frage, wie der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu formulieren und nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist. Mit diesem Problem hat sich das LG nur teilweise beschäftigt. Es spricht immerhin die Frage der Beschlusskompetenz an. Hier wird derzeit diskutiert, ob es überhaupt eine Beschlusskompetenz gibt, den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung durch einen Beschluss zu genehmigen. Diese Frage wird überwiegend verneint. Im Wege der Auslegung wird dann in der Regel aber behauptet, die Wohnungseigentümer hätten gar nicht die Absicht gehabt, den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung durch einen Beschluss zu genehmigen, sondern Vor- oder Nachschüsse anzuordnen.

Zum anderen geht e...