Wartung/Wartungsvertrag (WEMoG)

Zusammenfassung

Die Wartung von Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums stellt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Ob der Verwalter von sich aus zum Abschluss entsprechender Wartungsverträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt ist, weil es sich um Maßnahmen handelt, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen, hängt in aller Regel von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab.

1 Ermächtigung zum Abschluss von Wartungsverträgen

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft kann der Verwalter also selbst für den Abschluss von Wartungsverträgen ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss handeln. Zwar wird regelmäßig auch in einer Kleingemeinschaft die Wartung, insbesondere der Heizung oder eines Feuerlöschers, nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Allerdings hängt es gerade hier vom Einzelfall ab, ob der Verwalter eigenständig handeln kann. Der Verwalter sollte daher einen entsprechenden Beschluss herbeiführen.

Im Übrigen ist zu berücksichtigen, für welche Anlagen des Gemeinschaftseigentums Wartungsverträge infrage kommen und vor allem sinnvoll und üblich sind. Unüblich sind Wartungsverträge bezüglich der Fenster. Hier kann der Verwalter eigenständig unzweifelhaft auch in größeren Gemeinschaften nur aufgrund eines entsprechenden Beschlusses handeln.

Oftmals bieten Firmen besondere Konditionen beim Abschluss von Wartungsverträgen über 10 oder 20 Jahre an. Für einen kaufmännisch denkenden Verwalter ein verlockendes Angebot. In kleineren Eigentümergemeinschaften dürfte hierfür allerdings eine Ermächtigung durch Beschluss herbeizuführen sein.

2 Versicherungsrechtliche Aspekte beim Abschluss von Wartungsverträgen

Der Abschluss von Wartungsverträgen dient nicht nur der Erhaltung der Anlagen, sondern hat auch oft versicherungsrechtliche Hintergründe, wenn die Versicherung im Schadensfall den Nachweis des ordnungsgemäßen Zustands fordert. Auch für den Verwalter sind Wartungsverträge sehr interessant. In den Punkten Kontrolle, Überwachung und Verkehrssicherungspflicht kann er sich als Kaufmann, der in vielen handwerklichen und technischen Bereichen interessiert aber nicht ausgebildet ist, durch das Urteil von Fachleuten absichern. Der Verwalter erhält ein Wartungsprotokoll, welches anstehende Arbeiten ausweist. Zusammen mit den Begehungsprotokollen ergibt sich ein runder Nachweis der Verwalterpflichterfüllung.

3 Zeitpunkt der Wartung

Die Wartungen sollten im Übrigen bei Heizungen vor der Immissionsmessung oder bei Aufzügen vor der TÜV-Kontrolle durchgeführt werden. Die Anlagen müssten sich dann in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden und die Prüfungen dürften keine Mängel aufweisen. Beispiele: Wartung der Feuerlöscher, Brandschutzanlage, Aufzüge, Heizung, Schwimmbadtechnik, automatische Türöffnungssysteme, Wasseraufbereitungsanlage, Entlüftungsanlagen, Hebebühne bei Doppelstockgaragen, kraftbetriebenen Türen und Tore, Dächer, Kamine, Fenster, Solaranlagen.