WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 8.3 Änderung der Kostenverteilung

WEG n. F.

§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(5) ¹Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. ²Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Die Vorschrift knüpft an die allgemein für Kosten und Nutzungen geltende Norm des § 16 WEG n. F. an. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. erlaubt dabei eine Kostenverteilungsänderung bezüglich sämtlicher Kosten mit Ausnahme der Kosten von Baumaßnahmen des § 20 WEG n. F. Mit Blick auf eine dort mögliche Kostenverteilungsänderung verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf § 21 WEG n. F.

8.3.1 Kostenverteilungsänderung

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG n. F. nach dem gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab.

Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel

Im Gegensatz zu § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F., der es auch erlaubt, vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel abzuändern, werden vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel für bauliche Veränderungen nicht mehr maßgeblich sein.

Einzelfall

Eine dauerhafte Änderung des gesetzlich geltenden oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels pauschal für sämtliche unter § 20 WEG n. F. zu subsumierenden Fälle ist im Übrigen nicht möglich. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig. Eine Änderung der Kostenverteilung kann sich stets nur auf die konkrete Maßnahme einer baulichen Veränderung beziehen. Insoweit folgt das künftige System der derzeit noch in § 16 Abs. 4 WEG a. F. geregelten Beschränkung auf den konkreten Einzelfall von Maßnahmen.

Verteilungsschlüssel

Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot verstoßen, dass sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Kosten der Minderheit entlastet. Im Übrigen gilt, dass sich mit einer Änderung der Kostenverteilung zwangsläufig die Kostenlasten der einzelnen Wohnungseigentümer ändern, also zwangsläufig mit einer Mehrbelastung der einen eine Kostenentlastung der anderen verbunden ist. Je nach Art der Maßnahme kann es gerechtfertigt sein, die Kosten z. B. nach Objekten zu verteilen.

Praxis-Beispiel

Einbau von Türspionen

Beschließen die Wohnungseigentümer den Einbau von Türspionen in die Wohnungseingangstüren, kann es durchaus interessengerecht sein, die Kosten nach Sondereigentumseinheiten umzulegen.

Andererseits kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Kosten nach der Zahl der betroffenen Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums zu verteilen:

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Wird als Modernisierungsmaßnahme im weitesten Sinne ein kompletter Fensteraustausch beschlossen, kann es sich anbieten, die Kosten nach der Anzahl der im jeweiligen Sondereigentum vorhandenen Fenster zu verteilen.

8.3.2 Keine Kostenbelastung

Durch einen Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. dürfen nach Satz 2 dieser Vorschrift einem Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, wenn er nach den gesetzlichen Vorschriften zur Kostentragung nicht verpflichtet ist. Demgemäß dürfen die Kosten nur unter den ohnehin schon kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern nach einem anderen als dem gesetzlichen Schlüssel verteilt werden. Unerheblich ist dabei, aus welchem Tatbestand des § 21 WEG n. F. die gesetzliche Kostentragungspflicht folgt.

Beschluss ist anfechtbar

Werden Wohnungseigentümer mit Kosten belastet, obwohl ihnen keine Kosten hätten auferlegt werden dürfen, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses und nicht zu seiner Nichtigkeit. Deutlich wird dies durch einen Vergleich mit § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. Nach dessen Wortlaut "können die Wohnungseigentümer beschließen", womit ihnen eine Beschlusskompetenz eingeräumt ist, deren Überschreiten eine Beschlussnichtigkeit zur Folge hat. Hingegen "dürfen" die Wohnungseigentümer im Rahmen des § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG n. F. beschließen. Überschreiten sie hierbei die gesteckten Grenzen, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Relevant wird die den Wohnungseigentümern eingeräumte Beschlusskompetenz in all den Fällen, in denen die einen der Auffassung sind, eine Baumaßnahme falle unter den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 2 WEG n. F., weshalb alle kostenbelastet seien, die anderen hingegen die Auffassung vertreten, es handele sich um eine solche nach § 21 Abs. 3 WEG n. F. Handelt es sich tatsächlich um eine gemäß § 21 Abs. 3 WEG n. F. nicht privilegierte Baumaßnahme und haben dieser nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt, sind die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer von der Kostenlast befreit.^[1] Werden sie nun aber auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG n. F. dennoch durch Beschluss mit diesen Kosten belastet, müssen sie diesen Beschluss anfechten. Halten sie dabei die Frist des § 45 WEG n. F. nicht ein, wird der Beschluss bestandskräftig mit der Folge der anteiligen Kostenbelastung. Wird fristg...