6.2.1 Grundsätze
Wie bereits ausgeführt, verleiht § 9b Abs. 1 WEG n. F. dem Verwalter im Außenverhältnis – mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen – unbeschränkbare Vertretungsbefugnisse.[1] Darüber hinaus wird dem Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. eine völlig konturenlose Geschäftsführungsbefugnis verliehen, die ihn im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ermächtigt, selbstständig Maßnahmen untergeordneter Bedeutung zu ergreifen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.[2]
Was Verwalter in Zukunft beachten sollten
Da es nach Auffassung des Gesetzgebers letztendlich auf die Größe der verwalteten Gemeinschaft ankommt, was noch von untergeordneter Bedeutung ist und was nicht, sollte der Verwalter in seinem eigenen Interesse im Zweifel Beschlüsse der Wohnungseigentümer einholen und vor allem auch für einen entsprechenden Leistungskatalog im Verwaltervertrag sorgen.
Der Verwaltervertrag sollte insbesondere im Hinblick auf ein angemessenes Verwalterhonorar auch ein Verständnis der Wohnungseigentümer dafür wecken, dass dem Verwalter eine ganz erhebliche Aufgabenvielfalt obliegt – wo die Lektüre des Gesetzestextes doch ein ganz anderes Bild zu suggerieren scheint. Verwalter sollten sich nicht in die durch das WEMoG vorprogrammierten Auseinandersetzungen bzw. Unsicherheiten begeben, wann eine Verwaltungsmaßnahme zwar noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, aber mit einer erheblichen Verpflichtung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden ist, und wann nicht. Insbesondere sollte für eindeutige Verhältnisse gesorgt werden, was die Legitimation zum Führen von Hausgeldklagen betrifft.
6.2.2 AGB-Kontrolle
Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer Klauseln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wird nicht geprüft.[1]
Großzügiges Instandsetzungsbudget
In der aus 10 Wohnungseigentümern bestehenden Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag ermächtigt, eigenständig Erhaltungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen bis 5.000 EUR in Auftrag zu geben. Eine Begrenzung der Gesamtbudgetierung sieht der Vertrag nicht vor.
Angesichts der Größe der Eigentümergemeinschaft verstößt bereits die Ermächtigung im Einzelfall gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem im Übrigen keine Jahreskostenbegrenzung festgesetzt ist, liegt ein weiterer Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor. Liegen Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, verstößt dies regelmäßig auch gegen § 307 BGB, was zu einer Unwirksamkeit der jeweiligen Vertragsklausel führt, weshalb es insoweit keine Rolle spielt, dass der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags längst bestandskräftig ist. Ist eine Klausel nämlich unwirksam bzw. nichtig, entfaltet sie von vornherein keine Wirkung.
6.2.3 Vergütungsregelungen
Die Verwaltervergütung entspricht nach Höhe und Ausgestaltung dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung[1] ist dieses Gebot nicht schon dann verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung allerdings wiederum nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt. Grundsätzlich entspricht ein Verwalterhonorar von 25 EUR je Wohnungseinheit pro Monat ordnungsmäßiger Verwaltung.[2]
Der Verwalter hat mit Blick auf seine Vergütungsstruktur grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert letztere aber eine klare und transparente Abgrenzung der Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Diese Grundsätze dürften weiterhin maßgeblich sein. Denn ganz unabhängig von der Beantwortung der Frage, was in der einen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch unbedeutend ist und was nicht, kann der Verwalter nicht gehindert sein, periodisch wiederkehrende Leistungen mit einem Grundhonorar zu berechnen und aperiodische Leistungen gesondert.
Honorargestaltung
Pauschalhonorar für jährlich anfallende Pflichten
Es bietet sich an, die periodisch jähr...
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