WEMoG: Sondereigentum an Außenbereichen, Raumfiktion von Stellplätzen

Zusammenfassung

Überblick

Die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts betreffend, führt das WEMoG die Verkehrsfähigkeit von (Außen-)Stellplätzen ein und legt außerdem fest, dass unter bestimmten Voraussetzungen an Außenbereichen einer Wohnanlage Sondereigentum begründet werden kann. Die Anforderungen an den Aufteilungsplan wurden entsprechend angepasst, denn die Maßangaben im Aufteilungsplan treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt.

1 Gemeinschaftseigentum

Bezüglich der Definition und Reichweite des Gemeinschaftseigentums erfolgt in § 1 Abs. 5 WEG n. F. lediglich eine sprachliche Anpassung aufgrund weiterer durch das WEMoG geplanter Änderungen bezüglich des Sondereigentums.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 1 Begriffsbestimmungen	§ 1 Begriffsbestimmungen
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.	(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Im Wesentlichen ist mit der Modifizierung des § 1 Abs. 5 WEG n. F. keine Änderung der Rechtslage verbunden, vielmehr erfolgt nur eine inhaltliche Anpassung an die in § 3 WEG n. F. erfolgten Änderungen.

So fingiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zum einen die Raumeigenschaft von Stellplätzen, auch wenn sie sich außerhalb des Gebäudes befinden. Zum anderen erlaubt § 3 Abs. 2 WEG n. F., das Sondereigentum auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken. Das Grundstück selbst ist demnach also nicht mehr zwingend vollständig gemeinschaftliches Eigentum. Dass im Übrigen "die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes" im Wortlaut nicht mehr vorhanden sein sollen, dient lediglich einer Straffung, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung bezweckt wäre.

2 Sondereigentum

Zunächst stellt § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. klar, dass es sich bei Sondereigentum schlicht um Eigentum im Sinne der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt, ohne dass hiermit eine tatsächliche rechtliche Änderung verbunden wäre.

Durch Ergänzung der bestehenden Regelung des § 3 Abs. 1 WEG um einen weiteren Satz 2, werden im Zuge des WEMoG zunächst Stellplätze durch eine Raumfiktion verkehrsfähig werden. Durch Neufassung des bestehenden § 3 Abs. 2 WEG wird ermöglicht, unselbstständiges Sondereigentum auch an Außenflächen begründen zu können. § 3 Abs. 3 WEG n. F. konkretisiert die Anforderungen an die Abgeschlossenheit und den Aufteilungsplan.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum	§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.	(1) 1Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. 2Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
	(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.
(2) 1Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. 2Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.	(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
(3) (weggefallen)

2.1 Raumfiktion von (Außen)Stellplätzen

2.1.1 Alte Rechtslage

Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sondereigentum begründet werden, da sie sich auf den gemeinschaftlichen Grundstücksflächen befinden.^[1] An den entsprechenden Flächen können allerdings Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer begründet werden. Soweit dies noch nicht in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geschehen ist, können Sondernutzungsrechte an Gemeinsc...