WEMoG: Verwaltungsbeirat – Anzahl der Mitglieder, Überwa ... / 4.3 Überwachung des Verwalters

Überblick

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Die Ergänzung des Gesetzeswortlauts um die "Überwachung" des Verwalters wurde auf Empfehlung des Rechtsausschusses in das Gesetz aufgenommen.^[1] Nach Auffassung des Gesetzgebers wird damit der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Rechnung getragen. Da § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. dem Beirat indes keine Verwalterkompetenzen einräumt, wird sich die Überwachung des Verwalters überwiegend auf Auskunftsansprüche des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter beschränken.

Die Bestimmung ist aus diesseitiger Sicht unglücklich formuliert, da sie dazu führen kann, dass übereifrige Verwaltungsbeiräte ihre Kompetenzen überschreiten und sich Rechte gegenüber dem Verwalter anmaßen, die sie nicht haben. Sie ist aber auch insoweit unglücklich formuliert, als sie geeignet ist, das Haftungspotenzial des Verwaltungsbeirats auszuweiten. Zumindest ist nicht auszuschließen, dass sich die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Fall von Pflichtverletzungen des Verwalters Vorwürfen ausgesetzt sehen werden, sie hätten den Verwalter nicht ausreichend überwacht. Insoweit kommt nun der in § 29 Abs. 3 WEG n. F. gesetzlich angeordneten Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats praxisrelevante Bedeutung zu, wenn sie unentgeltlich tätig sind.

Details

Dem konturenlosen Begriff des "Überwachens" kann man sich über das Recht der Aktiengesellschaft und dort über den Aufsichtsrat nähern. Gemäß § 111 Abs. 1 AktG hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung, also die Tätigkeit des Vorstands, zu überwachen. In diesem Zusammenhang verleiht ihm § 111 Abs. 2 AktG Einsichts- und Prüfungsbefugnisse, insbesondere kann er auch besondere externe Sachverständige beauftragen. Diese Befugnis kommt dem Verwaltungsbeirat selbstverständlich nicht zu. Auch unter Erweiterung seiner Befugnisse ist der Verwaltungsbeirat nicht zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und kann schon gar keine rechtsgeschäftlichen Verbindlichkeiten für diese begründen. Allerdings kann er eine entsprechende Beschlussfassung initiieren.

Entsprechend der Regelung in § 111 Abs. 3 AktG, wonach der Aufsichtsrat eine Hauptversammlung dann einzuberufen hat, wenn das Wohl der Gesellschaft es fordert, kommt der bereits seit jeher bestehenden gesetzlichen Ermächtigung in § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters einberufen zu können, besondere Bedeutung zu. Besteht jedenfalls die Notwendigkeit, eine Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeiführen zu müssen und weigert sich der Verwalter die Versammlung einzuberufen, könnten im Einzelfall Regressansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer drohen, so diese im Ernstfall von Wohnungseigentümern wegen entsprechend entstandener Schäden in Anspruch genommen wird, weil weder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats noch sein Stellvertreter von ihrer Kompetenz zur Einberufung einer Eigentümerversammlung Gebrauch gemacht haben. Die Haftungsbeschränkung des § 29 Abs. 3 WEG n. F. dürfte dann für diese Amtsträger nicht greifen. Im Übrigen sieht § 111 Abs. 4 Satz 2 AktG ein Bestimmungsrecht des Aufsichtsrats vor, dass bestimmte Geschäfte nur mit seiner Zustimmung vorgenommen werden dürfen. Dem Verwaltungsbeirat wird diese Ermächtigung nicht zukommen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG n. F. die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken und können somit u. a. beschließen, dass (bestimmte) Rechtsgeschäfte nur mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats abgeschlossen werden dürfen.

[1] BT-Drs. 19/22634, S. 48.