WEMoG: Verwaltungsbeirat – Anzahl der Mitglieder, Überwa ... / 5.2 Neuregelung

Neu: Haftung des unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieds nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit

§ 29 Abs. 3 WEG n. F. sieht vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig sind.

Mit dieser Haftungsbeschränkung soll die Bereitschaft der Wohnungseigentümer gefördert werden, sich unentgeltlich als Mitglied des Verwaltungsbeirats zu engagieren. Kein Wohnungseigentümer engagiert sich gerne ehrenamtlich, wenn er im Fall der Fälle für einfach fahrlässiges Handeln bzw. Unterlassen zur Rechenschaft gezogen werden kann. Die Haftungsbeschränkung besteht qua Gesetz, muss also nicht beschlossen werden.

Gegenteiliger Beschluss wäre nichtig

Würde die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Inkrafttreten des § 29 Abs. 3 WEG n. F. einen Beschluss fassen, der ausdrücklich die Haftung des Beirats auch für einfache Fahrlässigkeit regelte, wäre dieser Beschluss nichtig.

Unentgeltliche Tätigkeit

Am Merkmal der Unentgeltlichkeit ändert es nichts, wenn der Verwaltungsbeirat einen Ersatz für konkrete Aufwendungen erhält oder wenn ihm eine angemessene Aufwandspauschale für seine Sachaufwendungen gewährt wird.

Die gesetzliche Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats wird künftig von überragender Bedeutung dafür sein, dass sich überhaupt noch Wohnungseigentümer finden, die dieses Amt zu bekleiden bereit sein werden. Insbesondere die konturenlose Überwachungspflicht dürfte erhebliches Streitpotenzial bergen. Mit Blick auf bereits bestellte Beiratsmitglieder, ist nicht auszuschließen, dass diese angesichts der gesetzlichen Neuregelung ggf. ihr Amt niederlegen werden. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass ein Beiratsmitglied sein Amt jederzeit niederlegen kann, wie bereits das KG Berlin^[1] klargestellt hat. Erfolgt die Amtsniederlegung zur Unzeit, können zwar nach § 671 Abs. 2 Satz 2 BGB Schadensersatzansprüche drohen. Allerdings gilt dies nach § 671 Abs. 2 Satz 1 BGB dann nicht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Mit guten Gründen dürfte zu vertreten sein, dass die gravierenden Erweiterungen der Beiratspflichten, selbst unter Berücksichtigung der Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, durchaus einen wichtigen Grund darstellen dürften, das Amt niederzulegen. Ebenfalls mit guten Gründen wird man hier die Regelungen des § 313 Abs. 3 BGB über die Störung der Geschäftsgrundlage heranziehen können.

Allerdings dürfte eine Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats und insbesondere des Vorsitzenden des Beirats schon vor dem Hintergrund ausscheiden, dass eine Amtsniederlegung infolge der Neuregelungen des WEMoG bereits nicht zur Unzeit erfolgt. Die Wohnungseigentümer können nach § 9b Abs. 2 WEG n. F. statt des Verwaltungsbeirats auch ein Mitglied aus ihren Reihen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellen. Was die Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung betrifft, können die Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG n. F. ebenfalls einen Wohnungseigentümer bestimmen.

Exkurs: Haftungsbeschränkung bei entgeltlich tätigen Verwaltungsbeiratsmitgliedern

Die Wohnungseigentümer können durchaus auch die Haftung von gegen Entgelt tätigen Verwaltungsbeiräten auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Die entsprechende Beschlusskompetenz besteht, Regelungsgrundlage stellt § 276 Abs. 3 BGB dar. Allerdings ist zweifelhaft, ob angesichts der gestiegenen Bedeutung des Bereits ein derartiger Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen würde. Ohnehin aber ist dieses Thema wenig praxisrelevant, da Verwaltungsbeiräte in aller Regel unentgeltlich tätig sind.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 8.1.1997, 24 W 7947/95, ZMR 1997 S. 544.