Der Finanzierungsplan ist eine Zusammenstellung der Finanzierungsmittel, die in folgender Ordnung dargestellt werden können:
5.1 Darlehen
Anzugeben sind
- der Name des Darlehensgebers,
- der Nennbetrag des Darlehens,
- die Auszahlungsbedingungen,
- die jährliche Tilgung und
- die jährlichen Zinsen.
Die Höhe des Zinssatzes richtet sich nach §§ 4, 21 Abs. 3 II. BV. Danach ist derjenige Zinssatz maßgeblich, den der Bauherr mit dem Darlehensgeber vereinbart hat.
Höchstzins
Zu beachten ist allerdings, dass in jedem Fall höchstens die marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken berücksichtigt werden können.
Der Zinsbetrag ist aus dem Nennbetrag des Darlehens zu berechnen. Dies gilt auch bei der Vereinbarung eines Disagios.
Disagio
Darlehen 50.000 EUR, Zinssatz 8 %, Auszahlung 45.000 EUR, maßgeblicher Zinsbetrag = 4.000 EUR.
Bei einem Annuitätendarlehen verringert sich im Lauf der Zeit der Zinsbetrag zugunsten der Tilgung; gleichwohl ist auch hier stets die Ursprungsverzinsung maßgeblich.[1] Diese Rechtsfolge gilt ebenso nach der planmäßigen Tilgung des Darlehens; auch in diesem Fall darf weiterhin die Ursprungsverzinsung angesetzt werden. Gleiches gilt bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens oder bei einer Ersetzung des Darlehens durch ein anderes zu gleichen Konditionen.
Ersatzdarlehen teurer
Sind für das Ersatzdarlehen höhere Zinsen zu zahlen, so kann die höhere Kapitalkostenbelastung nur berücksichtigt werden, wenn die Ersetzung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat[2], anderenfalls kann nur die ursprüngliche Verzinsung angesetzt werden.[3]
5.2 Gestundete Restkaufgelder
Gestundete Restkaufgelder für das Grundstück oder für die Lieferung von Baustoffen sind im Finanzierungsplan gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 2 II. BV als Finanzierungsmittel auszuweisen und bei den Eigenleistungen[1] in derselben Höhe abzuziehen.
Anzugeben sind die Höhe des gestundeten Betrags und die Stundungsbedingungen.
5.3 Gestundete öffentliche Lasten des Baugrundstücks außer der Hypothekengewinnabgabe
Hierzu gehört insbesondere der Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB, wenn die Gemeinde zur Vermeidung unbilliger Härten eine Verrentung zulässt. In diesem Fall wird der Erschließungsbeitrag in eine Schuld umgewandelt, die in höchstens 10 Jahresleistungen zu entrichten ist.[1]
Die Höhe des Erschließungsbeitrags, die Jahresleistungen und der Jahresbetrag der Zinsen sind im Finanzierungsplan auszuweisen.
5.4 Kapitalisierte Beträge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden
Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn der Bauherr das Baugrundstück auf Rentenbasis erworben hat.
Hier müssen der kapitalisierte Betrag (beim Erwerb eines Grundstücks höchstens der Verkehrswert) und die Höhe der wiederkehrenden Rentenleistungen ausgewiesen werden.
5.5 Mietvorauszahlungen, soweit sie zur Deckung der Gesamtkosten dienen
Hier sind die Summe der Vorauszahlungen und die Verrechnungsmodalität anzugeben.
5.6 Vor der Bebauung vorhandene, dinglich gesicherte Verbindlichkeiten
Ein solcher Fall ist gegeben, wenn das Grundstück als Sicherheit für einen privaten Kredit des Bauherrn eingesetzt worden ist. Solche Belastungen mindern den Grundstückswert; sie werden deshalb nach § 13 Abs. 2 II. BV den Fremdmitteln gleichgestellt.
Folgerichtig müssen diese Belastungen im Finanzierungsplan wie die Darlehen[1] ausgewiesen werden, allerdings nur, soweit sie den Wert des Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile nicht übersteigen.
S. Darlehen.
5.7 Verlorene Baukostenzuschüsse
Hierunter versteht man Geld-, Sach- und Arbeitsleistungen, die im Hinblick auf den Abschluss des Mietvertrags erbracht werden, zur Deckung der Gesamtkosten dienen und nicht zurückgefordert werden müssen. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind solche Zuschüsse nur zulässig, wenn sie von einem Dritten zugunsten des Wohnungssuchenden geleistet werden und keine Verbindlichkeiten für den Wohnungssuchenden begründen.[1]
5.8 Eigenleistungen (§ 15 II. BV)
Die Eigenleistungen bestehen aus:
- dem Eigenkapital,
- dem Wert eigener Sach- und Arbeitsleistungen (eingebrachte Baustoffe, Selbsthilfe). Dies gilt auch für Leistungen, die ein Bauherr mit eigenem Unternehmen und eigenen Arbeitnehmern erbringt,
- dem Wert des eigenen Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile,
- dem Skonto, wenn bei den Gesamtkosten[1] die für die Leistung oder Lieferung erbrachte Zahlung in voller Höhe ausgewiesen worden ist.
Höhe des Eigenkapitals
Auszuweisen ist die Höhe des Eigenkapitals und der Wert der jeweiligen Leistungen. Außerdem ist die Eigenkapitalverzinsung anzugeben. Im steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnungsbau kann eine Verzinsung in Höhe des Zinssatzes für erste Hypotheken, der im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit marktüblich war, angesetzt werden.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau ist für Eigenleistungen bis zu 15 % der Gesamtkosten des Bauvorhabens eine Verzinsung von 4 % zulässig. Für den darüber hinausgehenden Teil kann eine Verzinsung in Höhe des Zinssatzes für erste Hypotheken, der im Zeitpunkt der Bewilligung der öffentlichen Mittel marktüblich war (bei Bewilligung vor dem 1.1.1974) bzw. eine Verzinsung von 6,5 % (bei Bewilligung nach dem 31.12.1973) angesetzt w...
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