Wirtschaftlichkeitsberechnung bei preisgebundenem Wohnraum / 5.9 Zinsersatz (§ 22 II. BV)

Für unverzinsliche Darlehen, deren Tilgungssatz 1 % übersteigt, können die Tilgungen als Zinsersatz bis zur Höhe von 4 % der Darlehenssumme in Ansatz gebracht werden.

Gleiches gilt für Tilgungsdarlehen, die mit weniger als 4 % zu verzinsen sind: Hier können die Zinsen und die Tilgungen in Ansatz gebracht werden; die Annuität darf allerdings nicht mehr als 4 % betragen.^[1]

Für Mieterdarlehen und Mietvorauszahlungen darf kein Zinssatz angesetzt werden.^[2]

Hinweis

Begrenzung Zinsersatz

Die Höhe des ansatzfähigen Zinsersatzes wird außerdem begrenzt durch die Summe der durch die Abschreibung nicht gedeckten Tilgungen.

Praxis-Beispiel

Zinsersatzberechnung

Baukosten: 200.000 EUR

1. Darlehen 125.000 EUR zu 8 % Zins und 1 % Tilgung = Zinsen 10.000 EUR; Tilgung 1.250 EUR; kein Zinsersatz;
2. zinsgünstiges Darlehen 25.000 EUR zu 2 % Verzinsung und 5 % Tilgung = Zinsen 500 EUR; Tilgung 1.250 EUR; Zinsersatz 500 EUR;
3. zinsloses Darlehen 20.000 EUR zu 5 % Tilgung = Tilgung 1.000 EUR; Zinsersatz 4 % = 800 EUR;
4. Eigenkapital 30.000 EUR, Verzinsung 4 % = 1.200 EUR;
5. Summe der Tilgungen = 3.500 EUR abzüglich 1 % Abschreibung aus 200.000 EUR = 2.000 EUR = ungedeckter Tilgungsbetrag 1.500 EUR;
6. Summe der Zinsersatzbeträge = 1.300 EUR.

Die Zinsersatzbeträge sind in voller Höhe ansetzbar, weil sie niedriger sind als die ungedeckte Tilgung; wären die Zinsersatzbeträge höher als 1.500 EUR, so wäre nur ein Betrag in dieser Höhe ansatzfähig.

[1] § 22 Abs. 2 II. BV.

[2] § 22 Abs. 4 II. BV.