Wirtschaftlichkeitsberechnung bei preisgebundenem Wohnraum / 6.1 Laufende Aufwendungen

Die Aufwendungen bestehen aus:

6.1.1 Kapitalkosten (§§ 20, 21 II. BV)

Sie ergeben sich aus den Darlehenszinsen^[1], den Zinsen für gestundete Lasten^[2], den Rentenschulden^[3], den Zinsen für Eigenleistungen^[4], den Zinsersatzbeträgen^[5] und den Erbbauzinsen.^[6]

[1]

S. Darlehen.

[2]

S. Gestundete öffentliche Lasten des Baugrundstücks außer der Hypothekengewinnabgabe.

[3]

S. Kapitalisierte Beträge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden.

[4]

S. Eigenleistungen (§ 15 II. BV).

[5]

S. Zinsersatz (§ 22 II. BV).

[6]

S. Erbbauzinsen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 II. BV).

6.1.2 Abschreibung (§ 25 II. BV)

Die Abschreibung ist nicht identisch mit den Abschreibungssätzen des Steuerrechts. Sie beträgt bei Gebäuden gleichbleibend (linear) 1 % der Baukosten, bei Erbbaurechten 1 % der Gesamtkosten. Die Höhe des Abschreibungssatzes beruht auf der Annahme einer Lebensdauer des Gebäudes von 100 Jahren.

Hinweis

Höhere Abschreibung

Eine höhere Abschreibung ist möglich, wenn die Lebensdauer des Gebäudes aufgrund besonderer Umstände voraussichtlich weniger als 100 Jahre beträgt.

Als besondere Abschreibung für Anlagen und Einrichtungen dürfen zusätzlich angesetzt werden von den Kosten:

• der Öfen und Herde (hierzu gehören auch Nachtstromspeicherheizungen) -3 %
• der Einbaumöbel -3 %
• der Anlagen und der Geräte zur Versorgung mit Warmwasser, sofern sie nicht mit einer Sammelheizung verbunden sind -4 %
• der Sammelheizung einschließlich einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser (hierzu gehören auch Etagenheizungen) -3 %
• der Hausanlage bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme -0,5 % und einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser (hierzu gehört insbesondere die Fernheizung) -4 %
• des Aufzugs -2 %
• der Gemeinschaftsantenne (hierzu gehören auch Gemeinschaftsparabolantennen, nicht aber die Verteileranlage des Breitbandkabelanschlusses) -9 %
• der maschinellen Wascheinrichtung -9 %.

6.1.3 Verwaltungskosten (§ 26 II. BV)

Die Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten verändern sich in einem 3-jährigen Turnus am 1. Januar 2005 und am 1. Januar eines jeden darauffolgenden 3. Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht oder verringert hat.^[1]

Praxis-Beispiel

Pauschalwerte für Wohnungen

Die Verwaltungskostenpauschale beträgt pro Wohnung:

für die Zeit bis 31.12.2004	230,00 EUR
für die Zeit vom 1.1.2005 bis 31.12.2007	240,37 EUR
für die Zeit vom 1.1.2008 bis 31.12.2010	254,80 EUR
für die Zeit vom 1.1.2011 bis 31.12.2013	264,31 EUR
für die Zeit vom 1.1.2014 bis 31.12.2016	279,35 EUR
für die Zeit vom 1.1.2017 bis 31.12.2019	284,63 EUR
für die Zeit vom 1.1.2020 bis 31.12.2022	298,41 EUR

Praxis-Beispiel

Pauschalwerte für Garagen/Stellplätze

Für Garagen und Einstellplätze beträgt die Pauschale:

für die Zeit bis 31.12.2004	30,00 EUR
für die Zeit vom 1.1.2005 bis 31.12.2007	31,35 EUR
für die Zeit vom 1.1.2008 bis 31.12.2010	33,23 EUR
für die Zeit vom 1.1.2011 bis 31.12.2013	34,47 EUR
für die Zeit vom 1.1.2014 bis 31.12.2016	36,43 EUR
für die Zeit vom 1.1.2017 bis 31.12.2019	37,12 EUR
für die Zeit vom 1.1.2020 bis 31.12.2022	38,92 EUR

[1] §§ 26 Abs. 4, 28 Abs. 5a II. BV.

6.1.4 Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV)

Praxis-Beispiel

Instandhaltungspauschalen Zeitraum 1.1.2017 bis 31.12.2019

Für die Zeit vom 1.1.2017 bis 31.12.2019 beträgt die Instandhaltungskostenpauschale

• für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 8,78 EUR;
• für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 11,14 EUR;
• für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 14,23 EUR.

Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme i. S. d. § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV um 0,24 EUR.

Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1,24 EUR.

Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,30 EUR.

Trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 10,51 EUR je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden.

Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 84,16 EUR jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

Praxis-Beispiel

Instandhaltungspauschalen Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2022

Für die Zeit vom 1.1.2014 bis 31.12.2016 dürfen folgende Pauschalen angesetzt werden:

• für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahrs weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9,21 EUR;
• für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahrs mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 11,68 EUR;
• für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahrs mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 14,92 E...