Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.11 Einberufung

1.11.1 Form

Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 126b BGB muss die Einberufung entweder in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise erfolgen. Grundsätzlich ausreichend ist es, wenn der Empfänger den Text u. a. auch auf seinem Bildschirm lesen kann. Demnach genügt insbesondere eine Versendung per E-Mail, Computerfax oder Telefax. Wesen der Textform ist des Weiteren, dass eine Originalunterschrift nicht erforderlich ist. Ausreichend ist, lediglich den Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise kenntlich zu machen und hierfür genügt grundsätzlich eine Grußformel mit Namensangabe des Absenders. Grundsätzlich möglich ist die Einberufung demnach durch:

• E-Mail,
• Kopie einer (unterschriebenen) Einladung,
• Telefax,
• Telegramm.

Auch wenn die Textform des § 126b BGB diverse Möglichkeiten der Einberufung eröffnet, ist zu beachten, dass nach der Verkehrsauffassung zumindest mit einer Einberufung per SMS kein Wohnungseigentümer rechnen muss.

1.11.2 Inhalt

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist.

1.11.2.1 Tagesordnung

Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der Tagesordnung sowie der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte frei. Gleichwohl sollten grundlegende und bedeutsame Tagesordnungspunkte zu Beginn der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt werden, sodass sichergestellt ist, dass diese auch zur Abstimmung gelangen können.

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstands abhängig und richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Die Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung regelmäßig ausreicht.^[1]

Beschlussvorlagen

Grundsätzlich ist es nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen. Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, von einem solchen Beschlussantrag nach ihrem Ermessen abzuweichen. Sie dürfen nur nicht von dem Gegenstand des angekündigten Beschlusses abweichen. Dann liegt ein formeller Ladungsmangel vor, der den Beschluss anfechtbar macht.^[2]

Praxis-Beispiel

Die Reaktivierung von Sandkästen

Als TOP 9 waren angekündigt

1. Diskussion und ggf. Beschlussfassung über die Reaktivierung der Sandkiste oder Ersatz der alten durch eine neue hinter dem Haus 57.
2. Findung der Interessenlage über die Entfernung der Sandkisten hinter den Häusern 53, 61, 65, 69.
3. Erweiterung der Spielfläche mit Sandkiste hinter dem Haus 67 für einen zentralen Treffpunkt in der Anlage.

Zu TOP 9a wurde folgender Beschluss gefasst:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die Firma H für die Instandsetzung/Reaktivierung der Sandkiste im Bereich des Hauses 65 zu beauftragen. Die Kosten belaufen sich auf 2.909,55 EUR. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage."

Die Tagesordnungspunkte 9b und 9c entfielen.

Zurecht wurde der zu TOP 9a gefasste Beschluss für ungültig erklärt, da er etwas völlig anderes regelt als der zu diesem TOP angekündigte Beschluss. Gerade durch die detaillierte Aufschlüsselung hinsichtlich der einzelnen Sandkisten hinter bestimmten Häusern war von vornherein der Gegenstand der möglichen Beschlussfassung eingegrenzt. Diese Grenzen haben die Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung nicht eingehalten. Beschränkt sich andererseits die Ankündigung auf eine schlagwortartige Bezeichnung, darf auch hier der Beschluss nicht über das hinausgehen, was schlagwortartig angekündigt wurde.

Praxis-Beispiel

Nicht mehr, als angekündigt

Steht die Beschlussfassung über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans an oder eine solche über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge, kann nicht (zusätzlich) eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für einzelne Positionen erfolgen.^[3] Dies bedarf gesonderter Ankündigung. Steht die Beschlussfassung über konkrete Erhaltungsmaßnahmen an, deren Durchführung angekündigt wird, kann ebenfalls nicht eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen werden.^[4] Auch dies bedarf gesonderter Ankündigung.

Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Bezüglich der nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG möglichen Beschlussfassung im Umlaufverfahren durch einfachen Mehrheitsbeschluss wird bereits unterschiedlich beurteilt, ob es sich dabei um einen Geschäftsordnungsbeschluss oder einen "Absenkungsbeschluss" handelt. Praktische ...