Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.5.1 Gesetzliche Ladungsfrist

Mit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die gesetzliche Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG von 2 auf 3 Wochen verlängert worden. Auch wenn die Vorschrift als "Soll"-Vorschrift ausgestaltet ist, stellt ein Unterschreiten der Ladungsfrist einen Beschlussmangel dar, der zur erfolgreichen Beschlussanfechtung führen kann. Allerdings kann die Frist bereits auf Grundlage der gesetzlichen Regelung unterschritten werden, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

Liegt kein Fall besonderer Dringlichkeit vor, ist die gesetzliche oder vereinbarte Ladungsfrist unbedingt einzuhalten. Ist es einem Wohnungseigentümer wegen verkürzter Ladungsfrist nicht möglich, an der Versammlung teilzunehmen, werden auf seine Klage hin sämtliche auf der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. Selbst wenn seine Stimme letztlich für die jeweiligen Beschlussergebnisse nicht ausschlaggebend gewesen wäre, hätte er jedoch durch Diskussionsbeiträge ggf. die Meinung der übrigen Wohnungseigentümer beeinflussen können. Stets besteht jedenfalls eine Kausalitätsvermutung dahingehend, dass der Ladungsmangel kausal für die Ungültigkeit des Beschlusses ist.^[1] Allerdings muss der klagende Wohnungseigentümer darlegen, dass er bei rechtzeitigem Zugang der Ladung an einer Teilnahme nicht gehindert gewesen wäre und warum er auch keinen Vertreter zur Eigentümerversammlung entsenden konnte.^[2]

Ausnahmsweise ist die Unterschreitung der Ladungsfrist dann unbeachtlich, wenn die wegen des Ladungsmangels angefochtenen Beschlüsse auch bei ordnungsmäßiger Einberufung gefasst worden wären. Ob dies allerdings der Fall ist, muss die beklagte GdWE beweisen.^[3] In einer Vollversammlung, in der keiner der Wohnungseigentümer das Unterschreiten der Ladungsfrist rügt, wird der Einberufungsmangel geheilt.^[4]

Fälle besonderer Dringlichkeit

Die gesetzliche – und auch die vereinbarte – Ladungsfrist kann dann unterschritten werden, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Bereits sachlogisch sind Anlässe besonders dringlich, in denen die Ladungsfrist zur Vermeidung von Nachteilen und Schäden für Wohnungseigentümer nicht eingehalten werden kann. Dies ist etwa bei einem Heizungsausfall oder einer Einsturzgefahr der Garage der Fall.^[5]

Nur "Dringliches" darf behandelt werden

In einer Eilversammlung können nur die tatsächlich dringlichen Angelegenheiten geregelt werden. Im Hinblick auf nicht dringliche Angelegenheiten ist die gesetzliche oder vereinbarte Ladungsfrist einzuhalten, diese können also nicht Bestandteil der Eilversammlung sein.

Fristberechnung

Für die Fristberechnung sind die Bestimmungen der §§ 187 Abs. 1 i. V. m. 188 Abs. 2 BGB maßgeblich. Die Frist endet nach 3 Wochen mit Ablauf desjenigen Tages, der durch seine Benennung dem Tag entspricht, an dem die Einladung dem Wohnungseigentümer zugegangen ist.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Die Eigentümerversammlung soll am Freitag, dem 25.4.2025, stattfinden. Die Einladung muss den Wohnungseigentümern am Donnerstag, dem 3.4.2025, zugegangen sein.

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 21.6.2006, 2 Wx 33/05, ZMR 2006, 704.

[2] LG Dortmund, Urteil v. 11.7.2017, 1 S 231/16, BeckRS 2017, 154541.

[3] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 11.7.2019, 980b C 53/18, ZMR 2020, 61.

[4] BGH, Urteil v. 11.3.2022, V ZR 77/21, ZWE 2022, 253.

[5] LG Düsseldorf, Urteil v. 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821.