Die Einladung zur Eigentümerversammlung steht für WEG-Verwalter regelmäßig auf dem Programm: Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. Ist kein Verwalter vorhanden, fällt diese Pflicht dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu. (Lesen Sie zum Verwaltungsbeirat das Top-Thema „Der Verwaltungsbeirat der WEG“)
Eine Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer ist nur ausnahmsweise möglich, nämlich dann, wenn es auch keinen Verwaltungsbeirat gibt. Dann kann sich ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen.
Eine vollständig außerhalb der Gemeinschaft stehende Person, die nicht einmal potenziell zum Kreis der zur Einberufung Berechtigten gehört, kann keine Eigentümerversammlung einberufen. Hat gleichwohl nach einer solchen Einberufung eine Versammlung stattgefunden, sind nach Auffassung des AG Bonn dort gefasste Beschlüsse von vornherein nicht existent.
Die Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen (ab 1.12.2020: drei Wochen).
Einladung zur Eigentümerversammlung - Das muss drinstehen
Die Einladung zur Eigentümerversammlung sollte folgenden Inhalt haben:
- vollständige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten
- vollständige Angaben des Namens und der Anschrift des Verwalters
- genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)
- Ort der Versammlung (genaue Bezeichnung)
- Datum der Versammlung
- Uhrzeit der Versammlung
- Tagesordnung
Optionale Zusatzangaben in der Einladung sind
- Hinweis auf die Möglichkeit der Stimmrechtsübertragung
- Eventualeinberufung (unter bestimmten Voraussetzungen, siehe Kapitel „Die häufigsten Fallen“)
Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung
Die Tagesordnung, die mit der Einladung übersandt wird, muss alle in der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung zu stellenden Sachverhalte enthalten. Der Beschlussgegenstand in einem entsprechenden Antrag muss hinreichend bezeichnet werden.
Die konkrete Ausgestaltung der Tagesordnung erfolgt in der Regel durch den Verwalter in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Einzelne Miteigentümer können jedoch auch weitere (sinnvolle) Tagesordnungspunkte hinzufügen, dies muss jedoch beim Verwalter – und zwar rechtzeitig – beantragt werden. Dem Verwalter ist daher anzuraten, um ein problemloses „Nachschieben“ von Tagesordnungspunkten zu ermöglichen, die Einladungsfrist zu erweitern (zum Beispiel vier Wochen statt der gesetzlich geforderten zwei Wochen).
Die Beschlussgegenstände sind stichwortartig zu nennen. Dabei muss die Beschreibung verdeutlichen, über welches Thema diskutiert sowie eventuell ein anschließender Beschluss gefasst werden soll.
Keine Beschlussfassung unter „Sonstiges“
Beschlüsse, die unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ gefasst werden, sind mangels hinreichender Bezeichnung in der Tagesordnung anfechtbar. Der Verwalter ist daher gut beraten, unter diesem Tagesordnungspunkt keine Beschlüsse fassen zu lassen. Wollen die Eigentümer dies dennoch, sollte der Verwalter auf die Rechtslage hinweisen und dies dokumentieren. Sonst droht bei einer Beschlussanfechtung eine Belastung mit den Kosten gemäß 49 Abs. 2 WEG.
Diese Personen sind zur Eigentümerversammlung zu laden
Es sind grundsätzlich alle stimmberechtigten Personen zu einer Eigentümerversammlung zu laden. Im Einzelnen sind dies:
- Wohnungseigentümer
- werdende Wohnungseigentümer (zum werdenden Wohnungseigentümer BGH: Werdender Wohnungseigentümer haftet für Hausgeld allein)
- Insolvenzverwalter
- Zwangsverwalter
- Nachlassverwalter
- Testamentsvollstrecker
Hingegen sind Nießbraucher nicht zur Eigentümerversammlung zu laden.
Steht ein Wohnungseigentümer unter Betreuung, kann je nach Einzelfall auch der Betreuer zum Kreis der Personen gehören, die eine Einladung zur Eigentümerversammlung bekommen müssen.
Hat ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen und stehen nur einige davon in Zwangsverwaltung, so hat er nach wie vor ein anteiliges Stimmrecht und darf dies auch ausüben. Also ist er ebenso wie der Zwangsverwalter zu laden.
Veräußert ein Wohnungseigentümer einzelne Wohnungen, so vermehrt sich das Stimmrecht entsprechend der Anzahl der neuen Eigentümer, sofern das Kopfstimmrecht vereinbart ist. Andersherum können zwei Personen, denen ein Sondereigentum gehört, das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben.
Einladung zur Eigentümerversammlung: Muster/Vorlage
Ein Muster/eine Vorlage für eine Einladung zur Eigentümerversammlung finden Sie auf Haufe VerwalterPraxis Professional:
Muster Einladung zur Eigentümerversammlung
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