Eigentümerversammlung in der Öffentlichkeit
Beispiel: Der Verwalter lädt die Wohnungseigentümer in eine Gaststätte zur alljährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung ein. Er hat keinen separaten abschließbaren Raum angemietet, sondern will die allgemeinen Räumlichkeiten nutzen, obwohl die Gaststätte an diesem Abend auch dem allgemeinen Verkehr geöffnet ist.
Lösung: Eine Eigentümerversammlung ist stets nicht öffentlich. Der Verwalter muss daher gewährleisten, dass der Versammlungsort abgeschlossen werden kann, um die Öffentlichkeit ausschließen zu können. Hier wäre also ein Nebengastraum ideal. Beschlüsse, die in einer solchen „öffentlichen“ Eigentümerversammlung gefasst werden, sind zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.
Nichteinladung einer einzuladenden Person
Beispiel: Die jährliche Eigentümerversammlung steht an. Der Verwalter sendet fristgemäß die Einladungen an die Wohnungseigentümer der Eigentumsanlage, vergisst jedoch aus Versehen, einen Wohnungseigentümer zu laden. Die Eigentümerversammlung findet ohne diesen Wohnungseigentümer statt. Es werden einige Beschlüsse gefasst. Sind die Beschlüsse nichtig?
Lösung: Nein. Ein einfacher Ladungsfehler wie das versehentliche Nichteinladen eines Wohnungseigentümers führt nicht zur Nichtigkeit eines Beschlusses, sondern nur zu dessen Anfechtbarkeit. Allerdings ist dann Voraussetzung, dass sich die unterlassene Einladung auf die konkrete Beschlussfassung ausgewirkt haben muss. Anderes gilt bei vorsätzlicher Nichtladung bestimmter Eigentümer durch den Verwalter. In einer solchermaßen einberufenen Versammlung sind alle dort gefassten Beschlüsse nichtig.
Verlust der Beschlussfähigkeit
Beispiel: Der Verwalter stellt zu Beginn die Beschlussfähigkeit der Versammlung fest. Sodann verlassen einige Eigentümer den Raum, so dass weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Dürfen trotzdem noch Beschlüsse gefasst werden?
Lösung: Nein. Verlassen Eigentümer die laufende Eigentümerversammlung, kann dies zum Entfallen der Beschlussfähigkeit führen. Wann die Versammlung beschlussfähig ist, ergibt sich aus den Vereinbarungen der Gemeinschaft (Gemeinschaftsordnung). Ist dort nichts geregelt, muss gemäß § 25 Abs. 3 WEG mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert sein. Beschlussfähigkeit muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Missachtet der Verwalter dies und ist die Anfechtungsklage deshalb erfolgreich, haftet er für die Folgen seiner Versäumnisse.
Unmittelbar anschließende Wiederholungsversammlung
Beispiel: Der Verwalter hat in seinem Einladungsschreiben zur jährlichen Eigentümerversammlung auch direkt zu einer zweiten Versammlung eine halbe Stunde nach Ende der eventuell beschlussunfähigen Erstversammlung geladen. Hier wird dann die Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile unberücksichtigt gelassen. Eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung existiert nicht.
Lösung: Der Verwalter durfte nicht gleichzeitig mit der Einladung zur Erstversammlung jene zur Wiederholungsversammlung versenden. Eine solche sogenannte Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn dies die Wohnungseigentümer ausdrücklich durch Vereinbarung geregelt haben. In allen anderen Fällen muss der Verwalter die beschlussunfähige Erstversammlung schließen und eine neue anberaumen, wobei er auch hier die Einladungsfrist von zwei Wochen zu berücksichtigen hat.
