Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer WEG. Dort beraten und entscheiden die Eigentümer über die wesentlichen Angelegenheiten der Verwaltung.
Beschlussfähigkeit ist seit WEG-Reform immer gegeben
Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer.
Bis zum 30.11.2020 galt Folgendes:
Um ordnungsgemäße Beschlüsse fassen zu können, musste die Beschlussfähigkeit der Versammlung gegeben sein. Die Versammlung war gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten – berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile. Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer konnten für die Beschlussfähigkeit allerdings auch ein anderes Quorum oder einen gänzlichen Verzicht hierauf vorsehen.
Der Verwalter war gehalten, die Beschlussfähigkeit zu prüfen. Diese musste bei jedem einzelnen Beschluss gegeben sein. Die zu Beginn der Versammlung festgestellte Beschlussfähigkeit konnte entfallen, zum Beispiel wenn Eigentümer zwischendurch den Saal ohne Vollmachtserteilung verlassen oder wegen Interessenkollision für einzelne Punkte vom Stimmrecht ausgeschlossen (hierzu: Deckert erklärt - Stimmrechtsverbot) waren.
Keine Abstimmung bei fehlender Beschlussfähigkeit
Stellte der Verwalter fest, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist, sollte er nicht abstimmen lassen. Sollte die Beschlussfähigkeit (wieder) hergestellt werden können, zum Beispiel wenn vorübergehend abwesende Eigentümer wieder in den Saal kommen, konnte die Abstimmung noch in derselben Versammlung erfolgen. Sonst musste der Verwalter eine neue Versammlung (Wiederholungsversammlung) einberufen.
Wiederholungsversammlung
Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung galten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Allerdings bestand bei der Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile Beschlussfähigkeit; in der Ladung musste hierauf ausdrücklich hingewiesen werden.
Eventualeinberufung bei Beschlussunfähigkeit
Um für den Fall fehlender Beschlussfähigkeit eine neue Terminierung zu vermeiden, war in der Praxis die sogenannte Eventualeinberufung verbreitet. Hierbei wurde in der Ladung zur (Erst-)Versammlung gleich auch zu einer Wiederholungsversammlung unmittelbar im Anschluss an die Erstversammlung geladen, für den Fall, dass diese beschlussunfähig sein sollte. Die Eventualeinberufung war aber nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich diese Möglichkeit einräumt.
