"Ersatzeinladung" zur Eigentümerversammlung ist möglich

Leitsatz

Eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, daß sogleich mit der Ersteinladung zur Eigentümerversammlung für den Fall, daß die Erstversammlung beschlußunfähig sein sollte, zu einer zweiten Eigentümerversammlung am gleichen Tag eine halbe Stunde nach dem Termin der Erstversammlung einzuladen sei, ist mit dem WEG vereinbar.

Sachverhalt

Einige der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten die auf einer Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse angefochten. Sie hatten sich dabei im wesentlichen auf formelle Mängel im Verfahren berufen und die äußeren Umstände der Versammlung als nicht ordnungsgemäß gerügt, da die Beschlüsse auf einer zweiten Eigentümerversammlung gefaßt worden seien, deren Einladung jedoch zeitgleich mit der zur ersten Versammlung zugegangen sei.

Entscheidung

Die Einberufung der Ersatzversammlung sowie deren Durchführung waren nicht zu beanstanden, es lag insbesondere kein Einberufungsmangel bzw. ein Verstoß gegen die Bestimmung des § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG vor.

Die Vorgehensweise des Verwalters, der eine halbe Stunde nach Eröffnung der Erstversammlung und Feststellung deren Beschlußunfähigkeit wegen zu geringer Teilnehmerzahl eine erneute zweite Versammlung einberufen und deren Beschlußfähigkeit ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile festgestellt hatte, stand im Einklang mit der Gemeinschaftsordnung und der Bestimmung des 25 WEG. Die erfolgte Einladung zur Eigentümerversammlung mit der gleichzeitigen Eventualeinladung zu einer Ersatzversammlung am selben Tag unter Hinweis auf eine Beschlußfähigkeit ohne Rücksicht auf die Anzahl der vertretenen Anteile war zulässig. Die danach durchgeführte Ersatzversammlung war demnach ordnungsgemäß einberufen worden.

Aber Achtung: Die vorsorgliche Einberufung einer Ersatzversammlung noch vor dem Scheitern der Erstversammlung ist nach § 25 Abs. 4 WEG unzulässig. Dieser sieht vor, daß eine Wiederholungsversammlung erst einberufen werden darf, wenn die Beschlußunfähigkeit der Erstversammlung festgestellt ist. Es darf aber in diesem Zusammenhang nicht übersehen werden, daß § 25 Abs. 4 WEG abbedungen werden kann. So kann in der Gemeinschaftsordnung - wie vorliegend geschehen - durch entsprechende Regelung von der gesetzlichen Vorschrift abgewichen werden. Eine derartige abweichende Regelung ist jedenfalls dann zulässig, wenn die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Bestimmung zugleich vorsieht, daß die Wohnungseigentümer bei der Eventualeinberufung darauf hingewiesen werden, daß die Versammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der Erschienenen und die Größe der vertretenen Anteile beschlußfähig ist.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 30.12.1998, 16 Wx 187/98

Fazit:

An eine abweichend von § 25 Abs. 4 WEG geregelte Eventualeinberufung sind noch folgende Voraussetzungen geknüpft: Die Angabe eines eindeutigen Termins der Eventualversammlung muß bereits in der Einladung erfolgen. Es muß weiter eindeutig und ausdrücklich zwischen beiden Versammlungen unterschieden und der übergang in die zweite Versammlung förmlich festgestellt werden. Daß zwischen Eröffnung der Erst- und Eventualversammlung lediglich ein zeitlicher Abstand von 30 Minuten liegt, ist indes unbedenklich, denn eine entsprechend längere Wartezeit hätte nur die Folge, daß die erschienenen Eigentümer möglicherweise nicht mehr an der Ersatzversammlung teilnehmen könnten.