Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.6.1 Vertretung | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Alexander C. Blankenstein

In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.^{^[1]} In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Ehegatten bezieht. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.^{^[2]} Der Kreis der vertretungsberechtigten Personen ist dann auch nicht auf die Angehörigen der rechts- und steuerberatenden Berufe ausgedehnt^{^[3]} und auch nicht auf den Sondereigentumsverwalter.^{^[4]}

Eine solche Bestimmung ist allerdings regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Versammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständig ist.^{^[5]}

Ausnahmen

Eine derartige Vertretungsbeschränkung kann im Einzelfall nach Treu und Glauben dann nicht greifen,

wenn der Ehegatte zur Vertretung aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Wohnungseigentümer mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft völlig zerstritten oder erst unmittelbar vor der Versammlung ein neuer Verwalter bestellt worden ist, den der verhinderte Eigentümer noch nicht kennt;^{^[6]}
wenn der ausländische, in England lebende und der deutschen Sprache nicht mächtige Wohnungseigentümer sich durch seine Schwester vertreten lässt, an die er die Wohnung vermietet hat^{^[7]} oder durch seinen Bruder^{^[8]} oder durch seine Tochter^{^[9]} und hierfür gewichtige Gründe sprechen oder
die zugelassenen Vertreter wegen Interessenkollision für den Vertretenen unzumutbar sind.

Lebensgemeinschaften

Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 1 LPartG sind Eheleuten gleichgestellt. Der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist hingegen nicht automatisch einem Ehegatten gleichgestellt und kann demnach den Wohnungseigentümer nicht grundsätzlich wirksam vertreten.^{^[10]} Anderes gilt jedoch dann, wenn die nicht ehelichen Partner und gemeinsamen Kinder in jahrelanger verfestigter Beziehung in einer Familie zusammenleben.^{^[11]}

Vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer

Der vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer kann nicht rechtswirksam einem anderen Wohnungseigentümer oder dem Verwalter Stimmrechtsvollmacht erteilen. Denn der Vollmachtgeber kann nicht mehr Rechte übertragen als ihm selbst zustehen. Er kann auch nicht das Stimmrecht eines anderen Wohnungseigentümers ausüben. Der vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer kann allerdings ihm erteilte Vollmachten weitergeben, also Untervollmacht erteilen, soweit er dem Unterbevollmächtigten nicht Weisungen über die Stimmrechtsausübung erteilt.^{^[12]}

Gesetzliche Vertreter

Das geschäftsunfähige Kind wird von seinen Eltern gemeinsam gem. § 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB vertreten, die das Stimmrecht ausüben; in Einzelfällen auch durch einen Vormund (§ 1793 BGB) oder Pfleger (§§ 1909 ff. BGB).
Ab Vollendung des 7. Lebensjahres kann das beschränkt geschäftsfähige Kind das Stimmrecht ausüben, wenn die Eltern nach § 111 BGB als gesetzliche Vertreter zustimmen.
Der nicht geschäftsfähige Volljährige übt sein Stimmrecht durch seinen gesetzlichen Vertreter, in aller Regel seinen Betreuer gem. §§ 1896, 1902 BGB aus.
Das Stimmrecht einer GmbH wird durch deren Geschäftsführer nach § 35 GmbHG ausgeübt.
Für die AG handelt nach § 78 AktG der Vorstand.
Die GmbH & Co. KG wird durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH vertreten.
Personenhandelsgesellschaften wie die GbR, OHG und KG werden durch den oder die vertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, die auch das Stimmrecht ausüben.
Die GdWE wird bei der Stimmabgabe gemäß § 9b Abs. 1 WEG durch den Verwalter vertreten.