Alexander C. Blankenstein
2.1.1 Grundsätze
Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich. Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können nicht Wohnungseigentümerversammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben Verwalter verwaltet werden, gemeinschaftlich durchgeführt werden.
Keine Tonaufzeichnungen
Tonmitschnitte von Wohnungseigentümerversammlungen sind ausschließlich dann zulässig, wenn sämtliche Wohnungseigentümer hiermit einverstanden sind. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend, da das allgemeine Persönlichkeitsrecht sämtlicher Teilnehmer betroffen ist. Sollte der Verwalter bemerken, dass ein Wohnungseigentümer Tonmitschnitte fertigt, hat er ihn aufzufordern, ihm den Tonträger auszuhändigen. Bei Weigerung kann er den Wohnungseigentümer des Saales verweisen.
2.1.2 Nichtwohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat
Vor Inkrafttreten des WEMoG führte die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses. Allerdings geht eine recht aktuelle amtsrichterliche Entscheidung, die noch zum alten Recht ergangen ist, von Beschlussnichtigkeit aus – und zwar auch bezüglich der Beiratsmitglieder, bei denen es sich um Wohnungseigentümer handelt.
Ging man lediglich von Anfechtbarkeit aus und erwuchs der Beschluss in Bestandskraft, stand dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer war, im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nach altem Recht nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen war. Nahm er über diesen Bereich an der Versammlung teil, waren die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.
"Können" und "Dürfen"
Bezüglich der grundsätzlichen Frage, ob ein Beschluss lediglich anfechtbar oder nichtig ist, wollte der Gesetzgeber des WEMoG eigentlich für Klarheit bereits im Gesetz sorgen. Die beiden Begriffe "dürfen" und "können" sollen zur Abgrenzung dienen. "Dürfen" die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz etwas beschließen und überschreiten sie dabei den gesetzlichen Rahmen, ist der Beschluss lediglich anfechtbar. "Können" die Wohnungseigentümer etwas beschließen und überschreiten sie dabei den gesetzlichen Rahmen, ist der Beschluss nichtig. Folge der durch das WEMoG angeordneten Nichtigkeit ist, dass auch entsprechende Altbeschlüsse ihre Wirkung verlieren und keine Anwendung mehr finden.
Vertreter der Eigentümergemeinschaft
Konnten die Wohnungseigentümer nach altem Recht insbesondere für den Fall des Fehlens eines Verwalters noch einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellen, ordnet § 9b Abs. 1 Satz 2 und 3 WEG für diesen Fall zwingend die Gesamtvertretung aller Wohnungseigentümer an. Altbeschlüsse haben mit Inkrafttreten des WEMoG ihre Geltung verloren.
Geht man also vor dem Hintergrund des aktuellen WEG und seiner Materialien von einer Beschlussnichtigkeit der Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers als Beirat aus, hätten Nichtwohnungseigentümerbeiräte kein Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung, da die Wohnungseigentümer nach § 29 Abs. 1 WEG lediglich Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden "können". Die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat müsste zur Nichtigkeit dieser Bestellung führen, was allerdings auch erheblich umstritten ist – mit beachtlichen Argumenten.
Zur Umgehung der Problematik sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwaltungsbeirats entsprechend aufklären und zumindest derzeit von einer Bestellung von Nichtwohnungseigentümern zum Beirat abraten. Dies zumindest solange, bis keine dem AG Hamburg-St. Georg widersprechende richterliche Entscheidung vorliegt. Was die Teilnahme eines Nichtwohnungseigentümerbeirats an der Eigentümerversammlung betrifft, sollte der Verwalter ebenfalls entsprechend aufklären und einen Geschäftsordnungsbeschluss über ein Teilnahmerecht herbeiführen.