Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 2.1.3 Teilnahme Dritter

2.1.3.1 Gäste

Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung. Da ein Verwalter ohnehin zu Beginn der Versammlung kontrolliert, welche Wohnungseigentümer persönlich anwesend und welche vertreten sind, kann er Gäste herausfiltern. Er sollte die Wohnungseigentümer dann sogleich über die Anwesenheit der Gäste informieren und auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit hinweisen. Weiter sollte er um Mitteilung bitten, ob mit der Anwesenheit der Gäste Einverständnis besteht. Wenn auch nur ein Wohnungseigentümer mit der Anwesenheit des Gastes nicht einverstanden ist, sollte der Verwalter diesen auffordern, den Versammlungsraum zu verlassen.

Gäste können auch durch Geschäftsordnungsbeschluss zugelassen werden,^[1] allerdings muss ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies dürfte stets dann nicht der Fall sein, wenn dem Gast nicht auch eine beratende Funktion im Gemeinschaftsinteresse zukommt – und zwar dergestalt, dass seine Teilnahme im Interesse eines jeden einzelnen der Versammlungsteilnehmer liegt.

Rügelose Duldung

Wenn die Anwesenheit des Dritten rügelos geduldet wird, liegt darin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit.^[2]

[1] LG München I, Urteil v. 29.1.2015, 36 S 2567/14, ZMR 2015, 490.

[2] OLG Hamburg, Beschluss v. 11.4.2007, 2 Wx 2/07, ZMR 2007, 550.

2.1.3.2 Begleiter

Besondere Umstände können ein Teilnahmerecht von Begleitern begründen. Dies kann insbesondere bei einem ständigen persönlichen Erschwernis der Fall sein, wenn ein Wohnungseigentümer z. B. unter Schwerhörigkeit leidet. In einem solchen Fall kann die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson zuzulassen sein. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertreterklausel, ist keine beliebige andere Person zur Begleitung berechtigt, es kommt dann nur ein Rechtsanwalt infrage.^[1]

Teilnahme eines Dolmetschers

Ist ein Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig, kann er selbstverständlich einen Dolmetscher zur Versammlung hinzuziehen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.^[2]

[1] AG Hannover, Urteil v. 17.2.2017, 482 C 11327/16, ZWE 2018, 88.

[2] AG Wiesbaden, Urteil v. 27.7.2012, 92 C 217/11, ZMR 2013, 319.

2.1.3.3 Berater

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Ist ein Teilnahmeverbot vereinbart, ist dies einzuhalten.^[1] Aber auch dann, wenn ein Teilnahmeverbot nicht ausdrücklich vereinbart ist, gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, wonach ebenfalls ein Teilnahmeverbot Dritter besteht. Auch Berater haben also kein Teilnahmerecht.

Teilnahme von Rechtsanwälten

Ist nichts Gegenteiliges vereinbart (qualifizierte Vertreterklausel), kann sich jeder Wohnungseigentümer in der Versammlung auch durch einen Anwalt vertreten lassen. Dann aber hat der Wohnungseigentümer kein Teilnahmerecht mehr, was in aller Regel nicht gewollt ist. Regelmäßig soll der Anwalt nämlich für den Wohnungseigentümer beratend tätig sein. Hierfür müssen gute Gründe sprechen.

Ist der Wohnungseigentümer einfach nur mit den übrigen Eigentümern zerstritten, ist dies jedenfalls zu verneinen.^[2] Wohl aber können ein hohes Alter und geistige Gebrechlichkeit die Teilnahme des Beraters rechtfertigen.^[3]

Unabhängig hiervon kann auch die rechtliche Komplexität eines zu behandelnden Tagesordnungspunkts die Teilnahme des Anwalts rechtfertigen.^[4] In diesem Fall ist aber zu berücksichtigen, dass jeder Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld der Versammlung in der Lage ist, sich Rechtsrat zu komplizierten Themen einzuholen. Das ist gerade der zentrale Punkt, warum die Ladungsfrist seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr 2, sondern 3 Wochen beträgt.^[5]

Zu prüfen ist stets auch die Möglichkeit, ob sich der Anwalt nicht außerhalb des Versammlungsraums aufhalten kann. Der Verwalter kann dann die Wohnungseigentümerversammlung darauf aufmerksam machen, dass ein Wohnungseigentümer seinen Anwalt mitgebracht hat, der sich außerhalb des Versammlungsraums aufhält. Durch Geschäftsordnungsbeschluss kann dann geregelt werden, dass die Versammlung unterbrochen wird, sollte der betreffende Wohnungseigentümer Beratungsbedarf haben.

Kein Rederecht des Anwalts

Verwalter sollten stets beachten, dass der den Wohnungseigentümer begleitende Rechtsanwalt nicht plötzlich für den Wohnungseigentümer das Wort ergreift und aufgrund etwaiger rhetorischer Fähigkeiten die Diskussion in eine Richtung leitet, die eine Willensbildung der übrigen Wohnungseigentümer erschwert. Sollte er im Ausnahmefall also zu einer Teilnahme neben dem Wohnungseigentümer berechtigt sein, steht ihm jedenfalls kein Rederecht zu.

Verwalter bringt Rechtsanwalt mit

Lässt sich der Verwalter von einem Rechtsanwalt begleiten, sind grundsätzlich 2 Konstellationen zu unterscheiden:

1. Die Anwesenheit des Anwalts soll den Interessen der Wohnungseigentümer dienen.
2. Der Anwalt ...