Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 3.2 Inhalt

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Inhalt der Versammlungsniederschrift nur insoweit, als die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen sind. Stets ist freilich zu prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung bestimmte Vorgaben für die Versammlungsniederschrift enthält.

3.2.1 Ablauf- oder Beschlussprotokoll

Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben, gilt die gesetzliche Regelung und somit auch der Grundsatz, dass der Verfasser der Niederschrift frei ist in seiner Entscheidung, ob er die Niederschrift als Ablaufprotokoll erstellt oder lediglich als Ergebnis- bzw. Beschlussprotokoll.

Ablaufprotokoll

Bei der Erstellung der Niederschrift als Ablaufprotokoll wird der gesamte Verlauf der Eigentümerversammlung in der zeitlichen Abfolge wiedergegeben, einschließlich des Inhalts von Wortbeiträgen und Diskussionen der Versammlungsteilnehmer. Neben dem Problem, dass das Protokoll wegen der Vielzahl von Wortbeiträgen unvollständig werden könnte, läuft der Verfasser Gefahr, bei möglichst wortgetreuer Wiedergabe auch etwa beleidigende Äußerungen zu protokollieren, die in der Versammlungsniederschrift nichts zu suchen haben.^[1] Darüber hinaus dürfte ein Ablaufprotokoll einen größeren Arbeitsaufwand erfordern als ein reines Ergebnisprotokoll.

Ergebnisprotokoll

Bei der Fassung der Versammlungsniederschrift als Ergebnisprotokoll werden letztlich nur die Beschlussgegenstände mit ggf. beschlusserläuternden Hinweisen des Versammlungsleiters sowie der Wortlaut der zur Beschlussfassung stehenden Regelungen mit dem positiven bzw. negativen Beschlussergebnis protokolliert. Daneben werden bestimmte Gegenstände, die zwar nicht zur Beschlussfassung geführt haben, aber dennoch von Bedeutung für die Gemeinschaft sind, meist unter dem TOP "Verschiedenes" oder "Sonstiges" wiedergegeben.

[1] LG Hamburg, Urteil v. 18.8.2010, 318 S 168/09, ZMR 2011, 664.

3.2.2 Konkretisierung der Versammlung

Wenn keine weiteren Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sind und die gesetzliche Regelung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG maßgeblich ist, ergibt sich bereits aus dem Wort "Eigentümerversammlung", dass die Niederschrift die Wohnungseigentümerversammlung konkretisieren muss. Insoweit sind

• Ort,
• Datum und
• Zeitraum

der Versammlung anzugeben.

3.2.3 Beschlüsse

Unabhängig davon, ob der Verfasser die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Abstimmungsergebnis zu protokollieren, da diese ebenso wie positive Beschlüsse angefochten werden können. Hat der Verwalter vor der Diskussion zu einzelnen Beschlussgegenständen den Wohnungseigentümern allgemeine Informationen weitergegeben, sollte dies auch bei der Gestaltung der Niederschrift als Ergebnisprotokoll wiedergegeben werden.

Unklarheiten vermeiden

Unklarheiten im Protokoll gehen zulasten der GdWE und – als deren Ausführungsorgan – letztlich zulasten des Verwalters. Erfolgt eine Beschlussanfechtung nur deshalb, weil der Beschlussinhalt unklar ist oder nicht korrekt wiedergegeben wurde, riskiert der Verwalter eine Regresshaftung im Fall eines gerichtlichen Verfahrens gegen die GdWE.^[1]

Wird im Beschluss auf eine Anlage Bezug genommen, ist diese notwendiger Bestandteil des Beschlusses und daher entweder mit der Niederschrift fest zu verbinden oder in die Beschluss-Sammlung bzw. einer Anlage zu dieser aufzunehmen.^[2]

Beschlüsse nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Auch "Absenkungsbeschlüsse" nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG sind in der Niederschrift zu dokumentieren.

[1] AG Hamburg, Beschluss v. 30.10.2002, 102c II 205/02 WEG, ZMR 2003, 143.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, WuM 2016, 518.

3.2.3.1 Geschäftsordnungsbeschlüsse

Uneinheitlich wird die Frage beantwortet, ob auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen sind.^[1] Zwar beschränkt sich die Wirkung von Geschäftsordnungsbeschlüssen auf die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkungen für die Zukunft, weshalb sie im Allgemeinen mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht selbstständig angefochten werden können.^[2] Dennoch aber kann ein ordnungswidriger Geschäftsordnungsbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse führen.

Praxis-Beispiel

Unberechtigter Stimmrechtsausschluss

Zu Beginn der Versammlung wird mehrheitlich zur Geschäftsordnung beschlossen, die Stimme eines Wohnungseigentümers bei den jeweiligen Abstimmungsvorgängen nicht zu berücksichtigen und von Diskussionen im Vorfeld jeweiliger Beschlussfassung auszuschließen, da er erhebliche Hausgeldrückstände hat.

Ein derartiger Geschäftsordnungsbeschluss ist rechtswidrig. Keinem der Wohnungseigentümer können seine unverzichtbaren Verwaltungs-Individualrechte wie insbesondere das Recht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen, sein Rederecht und sein Stimmrecht genommen werden. Dies gilt auch für den Fall, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft massive Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss.^[3] Im Rahmen einer Anfechtungskl...