Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 3.2.3 Beschlüsse

Unabhängig davon, ob der Verfasser die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Abstimmungsergebnis zu protokollieren, da diese ebenso wie positive Beschlüsse angefochten werden können. Hat der Verwalter vor der Diskussion zu einzelnen Beschlussgegenständen den Wohnungseigentümern allgemeine Informationen weitergegeben, sollte dies auch bei der Gestaltung der Niederschrift als Ergebnisprotokoll wiedergegeben werden.

Unklarheiten vermeiden

Unklarheiten im Protokoll gehen zulasten der GdWE und – als deren Ausführungsorgan – letztlich zulasten des Verwalters. Erfolgt eine Beschlussanfechtung nur deshalb, weil der Beschlussinhalt unklar ist oder nicht korrekt wiedergegeben wurde, riskiert der Verwalter eine Regresshaftung im Fall eines gerichtlichen Verfahrens gegen die GdWE.^[1]

Wird im Beschluss auf eine Anlage Bezug genommen, ist diese notwendiger Bestandteil des Beschlusses und daher entweder mit der Niederschrift fest zu verbinden oder in die Beschluss-Sammlung bzw. einer Anlage zu dieser aufzunehmen.^[2]

Beschlüsse nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Auch "Absenkungsbeschlüsse" nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG sind in der Niederschrift zu dokumentieren.

[1] AG Hamburg, Beschluss v. 30.10.2002, 102c II 205/02 WEG, ZMR 2003, 143.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, WuM 2016, 518.

3.2.3.1 Geschäftsordnungsbeschlüsse

Uneinheitlich wird die Frage beantwortet, ob auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen sind.^[1] Zwar beschränkt sich die Wirkung von Geschäftsordnungsbeschlüssen auf die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkungen für die Zukunft, weshalb sie im Allgemeinen mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht selbstständig angefochten werden können.^[2] Dennoch aber kann ein ordnungswidriger Geschäftsordnungsbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse führen.

Praxis-Beispiel

Unberechtigter Stimmrechtsausschluss

Zu Beginn der Versammlung wird mehrheitlich zur Geschäftsordnung beschlossen, die Stimme eines Wohnungseigentümers bei den jeweiligen Abstimmungsvorgängen nicht zu berücksichtigen und von Diskussionen im Vorfeld jeweiliger Beschlussfassung auszuschließen, da er erhebliche Hausgeldrückstände hat.

Ein derartiger Geschäftsordnungsbeschluss ist rechtswidrig. Keinem der Wohnungseigentümer können seine unverzichtbaren Verwaltungs-Individualrechte wie insbesondere das Recht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen, sein Rederecht und sein Stimmrecht genommen werden. Dies gilt auch für den Fall, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft massive Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss.^[3] Im Rahmen einer Anfechtungsklage würden sämtliche in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt werden.^[4]

Protokollierung als Beschlussvoraussetzung

Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von 2 von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, so hat die Bestimmung der 2 Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu erfolgen. Nach Auffassung der Rechtsprechung bedarf auch dieser "Bestimmungsbeschluss" zu seiner Gültigkeit der Protokollierung in der vorgeschriebenen Form. Fehle diese Protokollierung, seien die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in der Regel ungültig. Die Protokollierung des "Bestimmungsbeschlusses" sei nicht nachholbar.^[5]

Dies jedenfalls stützt die Auffassung, dass auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen sind. Angesichts der weiteren Tatsache, dass es niemals einen Fehler darstellt, Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen, sollte deren Aufnahme auch erfolgen.

[1] Protokollierung für erforderlich haltend: Jennißen/Schultzky, WEG, § 24 Rn. 135; Becker, ZWE 2016, 2 (4); Häublein in: Staudinger, § 24 WEG Rn. 208; a. A. Greiner, ZWE 2016, 297 (302); Hügel/Elzer, § 24 WEG Rn. 137.

[2] OLG München, Beschluss v. 19.9.2005, 34 Wx 76/05, NZM 2005, 825.

[3] BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397.

[4] OLG Schleswig, Beschluss v. 24.3.2006, 2 W 230/03, NZM 2007,132; OLG München, Beschluss v. 19.9.2005, 34 Wx 76/05, NZM 2005, 825.

[5] OLG Schleswig, Beschluss v. 24.3.2006, 2 W 230/03, NZM 2007, 132.

3.2.3.2 Aufklärung/Hinweise

Darlehensaufnahme

Im Rahmen der Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens hat der Verwalter die Wohnungseigentümer über das Risiko ihrer auf ihren Miteigentumsanteil beschränkten Teil-Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG aufzuklären. Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.^[1] Fehlt es an der Dokumentation, ist der Beschluss über die Darlehensaufnahme erfolgreich anfechtbar.

Bedenkenhinweise

Will sich im...