Wird ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, so wird er rückwirkend unwirksam und so behandelt, als wäre er nie gefasst worden.[1] Wohnungseigentümer können daher einen Anspruch auf Folgenbeseitigung haben.[2] Voraussetzung des Folgenbeseitigungsanspruchs ist allein, dass ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit festgestellt wird. Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Anspruchsinhaber ist jeder Wohnungseigentümer. Von vornherein scheidet ein Folgenbeseitigungsanspruch bereits aus Gründen der Sachlogik dann aus, wenn eine Folgenbeseitigung nicht möglich ist, was etwa bei Gebrauchs- und Nutzungsregelungen der Fall ist. Der Folgenbeseitigungsanspruch findet seine Grenze im Schikaneverbot und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§§ 226, 242 BGB). Das Verlangen nach Folgenbeseitigung kann im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein, wenn ihm die anderen Wohnungseigentümer etwa nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen entsprechen könnten.[3] Im Übrigen ist nach dem Regelungsgehalt des Beschlusses zu differenzieren:
Folgenbeseitigung: Maßnahme der Erhaltung oder baulichen Veränderung
Wird ein Beschluss über eine Erhaltungs- oder Baumaßnahme nach Durchführung für ungültig erklärt, stellt die Folgenbeseitigung zwar ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Die konkrete Ausgestaltung dieser Pflicht hängt aber von den Umständen des Einzelfalls, zwischenzeitlichen Entwicklungen und der aktuellen Sachlage der Gemeinschaft ab. Insoweit ist die Folgenbeseitigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls zu regeln.[4] Dabei ist zu beachten, dass eine durchgeführte Maßnahme nur deshalb "unbrauchbar" wird, weil der ihr zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten wurde.[5]
Keine Kostenbefreiung des erfolgreichen Klägers
Ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der Erhaltung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann.[6]
Bei formellen oder materiellen Mängeln des angefochtenen Beschlusses kann eine Wiederholung der Beschlussfassung probat sein, freilich unter Vermeidung der ursprünglichen Mängel.[7]
Möglich ist z. B., den Erstbeschluss zu wiederholen, etwa, wenn er nur formell fehlerhaft war. Ferner ist es möglich, einen dem ersten Beschluss entsprechenden Beschluss zu fassen, der materiell rechtmäßig ist. Kommt nur eine Rückgängigmachung in Betracht, ist diese zu beschließen, wobei den Wohnungseigentümern ein Ermessen über die Art und Weise eingeräumt ist.[8] Entstehende Kosten sind von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu tragen.[9]
Folgenbeseitigung: Beschlüsse über Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge
Wird der Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz1 WEG über die Festsetzung der Vorschüsse, derjenige über die Erhebung einer Sonderumlage und derjenige nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht weder für mittlerweile ausgeschiedene Wohnungseigentümer, noch für weiterhin der Gemeinschaft angehörige Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Ein Ausgleich hat über die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung zu erfolgen.[10] Insoweit steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Neuerstellung der Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu. Die Festsetzung der geänderten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist notfalls mittels Beschlussersetzungsklage durchzusetzen.[11]
Folgenbeseitigung: Verträge
Wird der Beschluss über einen Vertragsabschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, ist der Vertrag wenn möglich zu kündigen, soweit der Beschluss an materiellen Mängeln gelitten hat (z. B. überhöhte Vergütung). Hat er an formellen Mängeln gelitten (z. B. fehlende Ankündigung im Ladungsschreiben), können die Wohnungseigentümer den Vertrag durch einen neuen Beschluss bestätigen.[12]
Folgenbeseitigung: Geleistete Zahlungen
Wurden aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses Zahlungen an Dritte oder Wohnungseigentümer geleistet, müssen die Wohnungseigentümer entscheiden, ob der Beschlussmangel durch erneuten, nunmehr ordnungsmäßigen, Beschluss geheilt werden soll oder sie Rückzahlung begehren. Insoweit ist dann durch Beschluss festzulegen, gegen wen (Dritter, Wohnungseigentümer, Verwalter) außergerichtlich bzw. gerichtlich vorzugehen ist.[13]
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen