Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Die "Wohnungseigentümerversammlung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.6. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Vorbereitung der Eigentümerversammlung

1.1 Anlässe von Eigentümerversammlungen

Die Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwalter hat hiernach

• gem. § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich,
• gem. § 24 Abs. 2 HS 1 WEG in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen sowie
• gem. § 24 Abs. 2 HS 2 WEG auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe

eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Daneben können bestimmte Anlässe die Einberufung außerordentlicher Wohnungseigentümerversammlungen erfordern: So etwa bei finanziellen Engpässen zur Beschlussfassung über eine Liquiditätssonderumlage oder auch der Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums zulasten eines Wohnungseigentümers und im Fall unvorhergesehenen Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarfs.

Anlässe für Eigentümerversammlungen

1.1.1 Ordentliche Wohnungseigentümerversammlung

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergebenden Vorschüsse bzw. Hausgelder und die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge zu beschließen. Der Wirtschaftsplan ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG, die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG jeweils jährlich aufzustellen.

Abberufung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags

Beruft der Verwalter die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung nicht ein und existiert kein gültiger Beschluss über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, ist die Liquidität der Gemeinschaft gefährdet, was einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags darstellt^[1] (siehe im Übrigen zur Abberufung Kap. B.I.8.5 und zur Kündigung Kap. B.I.8.6). Abberufen werden kann der Verwalter ohnehin jederzeit grundlos (siehe hierzu Kap. B.I.8.5.2).

Der Zeitpunkt der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung sollte sich nach der jeweiligen Wirtschaftsperiode richten. Denn die Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung beträgt nach allgemeiner Meinung 3 bis 6 Monate nach Ende der Wirtschaftsperiode.^[2] Für den Fall, dass die Wirtschaftsperiode nach dem gesetzlichen Vorbild des § 28 Abs. 1 WEG mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, ist die Jahresabrechnung also bis spätestens Ende Juni zu erstellen.

[1] BayObLG, Beschluss v. 30.4.1999, 2Z BR 3/99, NZM 1999, 844.

[2] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, ZMR 2018, 523.

1.1.2 Einberufung aufgrund Vereinbarung

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen stattzufinden haben, trägt diesem Umstand § 24 Abs. 2 HS 1 WEG Rechnung. Der Verwalter hat also auch in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Kein Ermessen des Verwalters

Dem Verwalter kommt in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorgesehenen Fällen kein Ermessen im Hinblick auf die Erforderlichkeit der Versammlung zu.^[1] Hält er die in der Vereinbarung für einen konkreten Fall einzuberufende Versammlung nicht für erforderlich, kann er nicht auf eine Einberufung verzichten. Auch in diesen Fällen hat der Verwalter eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.^[2]

[1] OLG München, Beschluss v. 21.6.2006, 34 Wx 28/06, NZM 2006, 631.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 2.7.2001, 15 W 56/01, WuM 2001, 461.

1.1.3 Minderheitenquorum

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen.

Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.^[1] Steht ein Wohnungseigentum im Miteigentum mehrerer Eigentümer, können diese ihr Einberufungsverlangen entsprechend der Bestimmung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausüben. Ob dies auch dann gilt, wenn das Stimmrecht in der Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer abweichend von § 25 Abs. 2 WEG nach dem Objekt- oder Wertprinzip geregelt ist, wird unterschiedlich beurteilt.^[2]

Unstreitig aber können die Minderheitenrechte durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus ausgeweitet werden. So wäre etwa eine Vereinbarung denkbar, wonach eine Wohnungseigentümerversammlung nur auf das Verlangen eines Wohnungseigentümers hin einzuberufen ist. Auch den Eigentümern mehrerer Einheiten kann ein Einberufungsrecht durch Vereinbarung eingeräumt sein.

Verlangen eines Wohnungseigentümers kann genügen

Aus § 18...