Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.2.1.4 Kosten der Maßnahmenübererfüllung

Dessen ungeachtet, ist im Übrigen zu berücksichtigen, dass sich bezüglich der Maßnahmen modernisierender Erhaltung lediglich die Kosten amortisieren müssen, die das Maß erforderlicher Erhaltung überschreiten.

Maßnahmenübererfüllung

Sind im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen an der Fassadenfläche unter den Voraussetzungen des § 48 Satz 1 GEG die Vorgaben des GEG zu befolgen und werden diese durch die konkrete Maßnahme in energetischer Hinsicht übertroffen, müssen sich nur diejenigen Kosten amortisieren, die in Überschreitung der Vorgaben des GEG zusätzlich angefallen sind.^[1]

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Die in der Wohnanlage vorhandenen 2-fach verglasten Holzfenster sind allesamt reparatur- und überwiegend austauschbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, diese Fenster durch 3-fach verglaste Fenster auszutauschen. 2-fach verglaste Fenster würden 200 EUR kosten, 3-fach verglaste Fenster kosten 235 EUR.

Nach § 48 Satz 1 GEG sind Maßnahmen an Außenbauseiten im Sinne der Anlage 7 im Fall der Erneuerung oder des Ersatzes so auszuführen, dass die betroffenen Flächen des Außenbauteils die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 nicht überschreiten. Anlage 7 Nr. 2a zu § 48 GEG sieht für Außenfenster einen Wärmedurchgangskoeffizienten (W/(m²·K) = U-Wert) von 1,3 vor, wenn das Wohngebäude oder Nichtwohngebäude auf mindestens 19 Grad Celsius oder mehr beheizt wird. Im Gegensatz zu 2-fach verglasten Fenstern, die regelmäßig einen U-Wert von 1,1 bis 1,3 W/(m²·K) haben, beträgt dieser bei 3-fach verglasten Fenstern 0,8 bis 0,9 W/(m²·K).

Da die Fenster reparatur- und überwiegend austauschbedürftig sind, müssen sich die Kosten für den Einbau 2-fach verglaster Fenster nicht amortisieren, da ein U-Wert von 1,3 ohnehin nach GEG vorgeschrieben ist. Amortisieren müssen sich nun nur die Mehrkosten, die deshalb entstehen, weil sich die Wohnungseigentümer statt der 2-Fach-Verglasung für eine 3-Fach-Verglasung entscheiden. Amortisieren müssen sich also die Mehrkosten in Höhe von 35 EUR je Fenster. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Energieeinsparung gegenüber einer 2-Fach-Verglasung bei ca. 30 % liegt. Es liegt in diesem Fall also sehr nahe, dass sich diese Mehrkosten in einem Zeitraum von ca. 10 Jahren amortisieren werden.

Förderfähigkeit

Werden die Anforderungen des GEG bei Bestandsgebäuden übertroffen, sind die entsprechenden Maßnahmen grundsätzlich nach § 89 Satz 1 Nr. 1 und 4 GEG förderfähig, was im Rahmen der Kosten/Nutzen/Analyse weiter zu berücksichtigen ist.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 67; Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2021, § 19 WEG Rn. 104; D/S/Z, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 129; Blankenstein, WEG-Reform 2020, 517 f.