Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG

1 Einordnung energetischer Maßnahmen

1.1 Einhaltung der Vorgaben des GEG

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.^[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.^[2]

Begriff: Erhaltung

Erhaltungsmaßnahmen sind sämtliche Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen.

• Die Instandhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen (Wartung, Pflege- und Reinigungsmaßnahmen);
• die Instandsetzung hat die Beseitigung von Schäden und Mängeln zum Ziel, die ihre Ursache in einer Abnutzung, Alterung oder Beschädigung haben (Reparaturen).

Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dienen der Erhaltung des Status Quo. Alle Maßnahmen, die darüber hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar.

Werden die Vorgaben des GEG eingehalten, spielt der wohnungseigentumsrechtliche Amortisationsgedanke keine Rolle.^[3] Anderes gilt aber dann, wenn die Vorgaben des GEG übertroffen werden.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 18.11.2008, I-15 Wx 139/08, WuM 2009, 252; LG Berlin, Urteil v. 16.6.2017, 55 S 76/15 WEG, GE 2017, 1483; zu den Grenzen: LG Saarbrücken, Urteil v. 28.3.2013, 5 S 182/12, ZWE 2013, 421; AG Mettmann, Urteil v. 17.4.2013, 26 C 93/11, ZMR 2013, 841; OVG Münster, Urteil v. 25.6.2015, 13 B 452/15, WuM 2015, 581; VG Würzburg, Urteil v. 14.7.2014, W 6 S 14.485, ZWE 2015, 287.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17, NZM 2018, 794 (796).

[3] BayObLG, Beschluss v. 25.9.2001, 2Z BR 95/01, NZM 2002, 75; OLG Hamm, Beschluss v. 18.11.2008, I-15 Wx 139/08, WuM 2009, 252; LG Berlin, Urteil v. 16.6.2017, 55 S 76/15 WEG, ZMR 2018, 347; AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 15.4.2020, 539 C 16/18, MietRB 2020, 244.

1.2 Überschreiten der Vorgaben des GEG

Gehen die Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, handelt es sich um bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG.

1.2.1 Modernisierende Erhaltung

Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)^[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instandsetzungsmaßnahme angesehen und mit ihr gleichgesetzt.

Begriff: Modernisierende Erhaltung

Von einer modernisierenden Instandsetzung war immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.^[2]

Das neue WEG kennt den Begriff der modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung nicht mehr.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften v. 16.10.2020 (BGBl. 2020 I S. 2187).

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292.

1.2.1.1 Bauliche Veränderung oder noch Erhaltung?

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.^[1] Diese Auffassung teilt auch die herrschende Meinung.^[2] Andere sind der Auffassung, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung stellten Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, es handele sich um ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers.^[3] Konsequenzen hat die Differenzierung im Hinblick auf eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer für Maßnahmen der baulichen Veränderung an, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 62.

[2] LG München I, Urteil v. 9.11.2022, 1 S 3113/22 WEG, ZWE 2023, 170; Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2021, § 19 Rn. 104; Zschieschack, ZWE 2021, 68 (69); Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, 2020, § 4 Rn. 3; D/S/Z WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 9; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020 Rn. 1609; BeckOGK/Kempfle, 1.6.2021, § 20 Rn. 33; Blankenstein, WEG-Reform 2020, 467.

[3] Deutsches Ständiges Schiedsgericht für Wohnungseigentum, Schiedsspruch v. 29.3.2022, SG 21/07/128, ZMR 2022, 590; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19 Rn. 72; BeckOK WEG/Elzer, 47. Ed. 1.1.2022, WEG § 19 Rn. 69; pointiert vermittelnd Jennißen/Hogenschurz, WEG, 7. Aufl. 2021, § 20 Rn. 28.

1.2.1.2 Kostenamortisation

Auch nach alter Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als angemessen wurde insoweit ein Zeitraum von ca. 10 Jahren anges...