Wohnungsmarkt: Miete schlägt Kauf

In 365 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ist das Mieten einer Wohnung mittlerweile günstiger als das Kaufen. Das entspricht einer Quote von 91 %, wie eine Analyse des Immobilienberaters Colliers zeigt (Stand: 31.12.2023). Bei Häusern liegt die Quote bei 82 %.

Verhältnis zwischen Mieten und Kaufen hat sich gedreht

Im bundesweiten Durchschnitt sparen demnach Mieter einer 100 m² großen Wohnung rund 4.300 EUR pro Jahr gegenüber dem Kauf. In den 7 deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt die Differenz sogar bei rund 7.100 EUR jährlich.

Damit hat sich das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufen von Wohnungen seit Beginn der großen Zinswende im Sommer 2022 laut Colliers einmal komplett umgekehrt: Ende 2021 war noch in 341 Landkreisen und kreisfreien Städten das Kaufen einer Wohnung wirtschaftlich attraktiver als das Mieten (Quote von 85 %) – Käufer sparten damals im Schnitt rund 1.400 EUR pro Jahr im Gegensatz zur Miete einer 100 m² großen Wohnung. In den "Top 7"-Städten betrug der Unterschied rund 600 EUR jährlich.

Die Analyse des Wohnmarktes zeige einmal mehr, wie eng die Wirtschaftlichkeit von Investments an die Zinsentwicklung gebunden sei, sagt Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers in Deutschland: "Allerdings gilt die Abwägung zwischen Mieten oder Kaufen vor allem für Eigennutzer von Wohnungen." Für vermögende Anleger, die einzelne Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser zur Vermietung kaufen wollen, seien Investments nach wie vor attraktiv, weil sie von langfristigen Mietsteigerungen profitierten.

Häusermarkt: Miete wirtschaftlicher als Kaufen

Auf dem deutschen Häusermarkt zeigt sich ein ähnliches Bild: In 82 % aller Landkreise und kreisfreien Städte ist Mieten günstiger als Kaufen – im Durchschnitt um rund 3.800 EUR pro Jahr. Zum Stichtag 31.12.2021 war auch hier noch der Kauf wirtschaftlich attraktiver als das Mieten: Käufer konnten durchschnittlich rund 1.900 EUR pro Jahr im Vergleich zur Miete einsparen.

"Inzwischen gibt es wieder zehnjährige Wohnkredite für einen Zinssatz von unter 4 %. Außerdem haben sich deutschlandweit die Kaufpreise spürbar korrigiert", meint von Saucken. Diese Mischung an Faktoren führe dazu, dass sich der Kauf von Wohnimmobilien heute in der Regel wieder mehr lohne als etwa noch im vergangenen Herbst. Kaufinteressenten müssten immer den konkreten Einzelfall prüfen.

Nach Ergebnissen des Wohnkostenreports 2023 von Accentro in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln gehören Wohnimmobilien immer noch zu den wertstabilsten Anlageklassen und bieten weiterhin einen intakten Inflationsschutz.

Methodik

Colliers verfügt über die durchschnittlichen Miet- und Kaufpreisdaten für Wohnungen und Häuser in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Für die Analyse wurden daraus modellhaft Miete und Kaufpreis für eine 100 m² große Wohnung und ein 100 m² großes Haus abgeleitet. Für den Kauffall wurde ein Eigenkapitalanteil von 20 % angenommen sowie 8 % Kaufnebenkosten und 2 % Tilgung. Diese Werte entsprechen dem Durchschnitt für einen Immobilienkauf in Deutschland.