Zahlungsverzug des Mieters / 3 Rechtsfolgen des Verzugs

3.1 Schadensersatz

Seine Zahlungsfähigkeit hat jedoch der Mieter immer zu vertreten. Für die Zeit des Verzugs kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Hinweis

Miete als Schickschuld

Da es sich bei der Miete um eine Schickschuld handelt, reicht für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Abgang (die Absendung) vom Erfüllungsort, also vom Wohnsitz des Mieters aus.^[1]

Erstattung von Mahnkosten

In Rechtsprechung und Literatur sind die Meinungen geteilt, ob bei Zahlungsverzug in Formularverträgen pauschalierte Mahnkosten verlangt werden können.^[2]

Teilweise wird angenommen, dass solche Vereinbarungen eine bei Wohnraummietverhältnissen unzulässige Vereinbarung einer Vertragsstrafe gem. § 555 BGB darstellen und deshalb unwirksam sind.^[3]

Zahlt der Mieter nicht vertragsgerecht, kann der Vermieter eine Zahlungsklage erheben. Lässt der Mieter einen Rückstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe auflaufen, kann der Vermieter Klage auf künftige Leistung erheben.^[4]

[1] § 269 BGB.

[2] Pro, wenn nicht mehr als 2,50 EUR angesetzt werden: von Brunn, in Bub/Treier, III Rn. 122; dagegen, wenn mehr als 5 EUR pro Mahnung gezahlt werden sollen: AG Darmstadt, Urteil v. 3.12.1986, 31 C 3279/86, WuM 1988 S. 109.

[3] Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 76 Rn. 4.

[4] § 259 ZPO.

3.2 Kündigung

Hinweis

Fristlose Kündigung

Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.^[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung ist bei Wohnraummietverhältnissen eingeschränkt. Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt; dies gilt jedoch nicht, wenn Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist.^[2]

Hinweis

Kündigungsausschluss in Corona-Zeiten

Um Mieter und Kleinstunternehmer während der Corona-Krise zu unterstützen, deren Einkommen oder Umsatz während der Pandemie verringert oder weggebrochen ist, hat der Deutsche Bundestag ein Zahlungsmoratorium beschlossen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht v. 27.3.2020^[3] ist am 1.4.2020 in Kraft getreten.

Der Mieter ist auch in Corona-Zeiten verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug. Der Vermieter kann von seinem Mieter grundsätzlich auch Verzugszinsen verlangen, bis die Mietschulden beglichen sind.

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Erst ab dem 30. Juni 2022 darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem o. g. Zeitraum kündigen, soweit die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Dieser Kündigungsausschluss gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse.

Kündigung wird unwirksam

Ferner wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung der Räumungsklage binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet.^[4] Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter. Es genügt nicht, dass die Erklärung innerhalb der Frist abgegeben wird oder sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befassten Gericht zugeht.^[5]

Erneuter Verzug des Mieters

Dies gilt jedoch nicht, wenn wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist eine Kündigung des Vermieters unwirksam geworden ist und dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von 2 Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs gekündigt wird. Kündigt der Vermieter in einem solchen Fall nicht fristlos, sondern ordentlich^[6], soll der Mieter diese Kündigung durch nachträgliche Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht unwirksam machen können.^[7] Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB scheidet aus; der Mieter ist dadurch ausreichend geschützt, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine schuldhafte erhebliche V...