Zahlungsverzug des Mieters / 3 Rechtsfolgen des Verzugs

3.1 Schadensersatz

Seine Zahlungsfähigkeit hat jedoch der Mieter immer zu vertreten. Für die Zeit des Verzugs kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Hinweis

Miete als Schickschuld

Da es sich bei der Miete um eine Schickschuld handelt, reicht für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Abgang (die Absendung) vom Erfüllungsort, also vom Wohnsitz des Mieters aus.^[1]

Erstattung von Mahnkosten

In Rechtsprechung und Literatur sind die Meinungen geteilt, ob bei Zahlungsverzug in Formularverträgen pauschalierte Mahnkosten verlangt werden können.^[2]

Wichtig

Höhe der Mahnkosten: Im Zweifel prüft das Gericht

Als angemessen wurden Mahnkosten in Höhe von 2,50 EUR pro Mahnung angesehen. Wenn Sie im Mietvertrag höhere pauschale Mahnkosten formularmäßig vereinbart haben, darf nach der Regelung des § 309 Nr. 5 BGB dem Mieter nicht das Recht genommen werden, nachzuweisen, dass Ihre Kosten geringer gewesen sind.

Zahlt der Mieter nicht vertragsgerecht, kann der Vermieter eine Zahlungsklage erheben. Lässt der Mieter einen Rückstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe auflaufen, kann der Vermieter Klage auf künftige Leistung erheben (§ 259 ZPO).

[1] § 269 BGB.

[2] Pro, wenn nicht mehr als 2,50 EUR angesetzt werden: von Brunn, in Bub/Treier, III Rn. 122; dagegen, wenn mehr als 5 EUR pro Mahnung gezahlt werden sollen: AG Darmstadt, Urteil v. 3.12.1986, 31 C 3279/86, WuM 1988, 109.

3.2 Kündigung

Hinweis

Fristlose Kündigung

Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon (das ist eine Monatsmiete und ein Cent) in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung ist bei Wohnraummietverhältnissen eingeschränkt. Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt; dies gilt jedoch nicht, wenn Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Kündigung wird unwirksam

Ferner wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung der Räumungsklage binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter. Es genügt nicht, dass die Erklärung innerhalb der Frist abgegeben wird oder sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befassten Gericht zugeht.^[1]

Erneuter Verzug des Mieters

Dies gilt jedoch nicht, wenn wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist eine Kündigung des Vermieters unwirksam geworden ist und dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von 2 Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs gekündigt wird. Kündigt der Vermieter in einem solchen Fall nicht fristlos, sondern ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), soll der Mieter diese Kündigung durch nachträgliche Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht unwirksam machen können.^[2] Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB scheidet aus; der Mieter ist dadurch ausreichend geschützt, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine schuldhafte erhebliche Vertragsverletzung voraussetzt, deren Vorliegen in jedem Einzelfall geprüft werden muss. Hierbei ist auch die nachträgliche Zahlung zu berücksichtigen.^[3]

Hinweis

Unwirksame Vereinbarung

Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung der Verzugsfolgen abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kündigungsgrund angeben

Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Begründungszwang wurde durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt mit der Begründung, dass schon eine ordentliche Kündigung vom Vermieter begründet werden muss. Dies soll umso mehr bei einer fristlosen Kündigung gelten.

Keine übersteigerten Anforderungen

An diese Begründung dürfen jedoch keine zu hohen oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden. Hierdurch soll lediglich sichergestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat.

Umstritten ist, ob die Angabe eines Saldos auf einem Kontenblatt ausreicht. Nach Ansicht des LG Hamburg kann ein Kontoauszug gen...