Zahlungsverzug des Mieters / 2 Verzug des Mieters

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.^[1]

Keine Abmahnung nötig

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.^[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt. Eine in diesem Fall ohne Abmahnung erfolgte Kündigung ist grundsätzlich nicht treuwidrig.^[3]

Untätigbleiben des Mieters

Wenn der Vermieter allerdings über einen längeren Zeitraum nicht tätig wird, kann sich je nach den Umständen des Einzelfalls eine Abmahnung durchaus empfehlen. Bei verspäteter Zahlung gerät der Mieter freilich nur dann in Verzug, wenn er diesen Umstand zu vertreten hat. Das ist z. B. nicht der Fall bei ungebührlich verzögerter Bankgutschrift.

Rechtzeitigkeitsklausel

Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Mieter bis zum 3. Werktag lediglich die Leistungshandlung (Überweisung) vorgenommen, d. h. seiner Bank den Zahlungsauftrag erteilt haben muss. Der Vermieter kann entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf seinem Konto eingegangen sein muss. Nach aktueller Rechtsprechung des BGH muss sich der Mieter Verzögerungen seiner Bank nicht zurechnen lassen: Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt.^[4]

Bei einer Veranlassung der Überweisung am 3. Werktag des Monats ist diese spätestens am folgenden Banktag auszuführen und einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben. Daher kann der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten.^[5]

Verschulden des Sozialamts

Der Mieter verletzt seine Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung auch dann nicht schuldhaft i. S. v. § 543 BGB, wenn und soweit er zur Bezahlung der Kosten der Unterkunft auf Sozialhilfe angewiesen ist und Zahlungen allein aufgrund eines Verschuldens des Sozialamts nicht fristgerecht beim Vermieter eingehen.^[6] Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfsbedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. Der Vermieter kann also nicht kündigen, wenn das Sozialamt die Miete trotz Abmahnung jeweils einige Tage verspätet zahlt.^[7]

[1] § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 115/08, WuM 2009 S. 231.

[3] BGH, Urteil v. 11.3.2009, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, ZMR 2017 S. 231.

[5] LG Berlin, Urteil v. 3.3.2017, 63 S 254/16, GE 2017 S. 952.

[6] BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15, NJW 2016 S. 2805; BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14, NJW 2015 S. 1296; KG Berlin, RE v. 11.12.1997, 8 RE-Miet 1354/96, WuM 1998 S. 85.

[7] BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, WuM 2009 S. 736.