Zahlungsverzug des Mieters

Zusammenfassung

Begriff

Der Mieter ist verpflichtet, die Miete zu einem bestimmten Fälligkeitstermin an den Vermieter zu leisten. Kommt er dem nicht nach, gerät er in Verzug.

1 Fälligkeit der Miete

Die Miete besteht aus wiederkehrenden Leistungen des Mieters. Für sie ist eine bestimmte Zeit nach dem Kalender maßgebend.

Hinweis

Fälligkeit am 3. Werktag

Die Miete bei Wohnraum ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist (§ 556b Abs. 1 BGB).

Das "Entrichten" ist aber nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen.^[1] Es genügt, dass der Mieter die Überweisung der Mietzahlung spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats vornimmt.

Da die Miete üblicherweise monatsweise bezahlt wird, ist sie am 3. Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Bei der Berechnung der Zahlungsfrist ist der Samstag nicht als Werktag mitzuzählen.^[2]

Sonstige Räume

Diese Bestimmung gilt für Mietverhältnisse über sonstige Räume aufgrund der Verweisungsnorm in § 579 Abs. 2 BGB entsprechend.

Grundstücke

Für Mietverhältnisse über Grundstücke gilt § 579 Abs. 1 BGB. Danach ist die Miete am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am 1. Werktag des folgenden Monats zu entrichten.

Hinweis

Abweichende Regelung möglich

Diese Vorschrift ist, wie auch die Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB, abdingbar. Auch bei Grundstücken kann also vereinbart werden, dass die Miete im Voraus bezahlt werden muss.

Altverträge

[1] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, ZMR 2017, 231.

[2] BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879.

2 Verzug des Mieters

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Keine Abmahnung nötig

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.^[1] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt. Eine in diesem Fall ohne Abmahnung erfolgte Kündigung ist grundsätzlich nicht treuwidrig.^[2]

Untätigbleiben des Mieters

Wenn der Vermieter allerdings über einen längeren Zeitraum nicht tätig wird, kann sich je nach den Umständen des Einzelfalls eine Abmahnung durchaus empfehlen. Bei verspäteter Zahlung gerät der Mieter freilich nur dann in Verzug, wenn er diesen Umstand zu vertreten hat. Das ist z. B. nicht der Fall bei ungebührlich verzögerter Bankgutschrift. Dies ist in der Praxis aber eine seltene Ausnahme.

Rechtzeitigkeitsklausel

Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Mieter bis zum 3. Werktag lediglich die Leistungshandlung (Überweisung) vorgenommen, d. h. seiner Bank den Zahlungsauftrag erteilt haben muss. Der Vermieter kann entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf seinem Konto eingegangen sein muss. Nach aktueller Rechtsprechung des BGH muss sich der Mieter Verzögerungen seiner Bank nicht zurechnen lassen: Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt.^[3]

Bei einer Veranlassung der Überweisung am 3. Werktag des Monats ist diese spätestens am folgenden Banktag auszuführen und einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben. Daher kann der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten.^[4]

Verschulden des Sozialamts

Der Mieter verletzt seine Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung auch dann nicht schuldhaft i. S. v. § 543 BGB, wenn und soweit er zur Bezahlung der Kosten der Unterkunft auf Sozialhilfe angewiesen ist und Zahlungen allein aufgrund eines Verschuldens des Sozialamts nicht fristgerecht beim Vermieter eingehen.^[5] Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfsbedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. Der Vermieter kann also nicht kündigen, wenn das Sozialamt die Miete trotz Abmahnung jeweils einige Tage verspätet zahlt.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231.

[2] BGH, Urteil v. 11.3.2009, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, ZMR 2017, 231.

[4] LG Berlin, Urteil v. 3.3.2017, 63 S 254/16, GE 2017, 952.

[5] BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805; BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296; KG Berlin, RE v. 11.12.1997, 8 RE-Miet 1354/96, WuM 1998, 85.

[6] BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, WuM 2009, 736.

3 Rechtsfolgen des Verzugs

3.1 Schadensersatz

Seine Zahlungsfähigkeit hat jedoch der Mieter immer zu vertreten. Für die Zeit des Verzugs kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Hinweis

Miete als Schick...