Zahlungsverzug des Mieters / 3.2 Kündigung

Hinweis

Fristlose Kündigung

Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.^[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung ist bei Wohnraummietverhältnissen eingeschränkt. Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt; dies gilt jedoch nicht, wenn Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist.^[2]

Hinweis

Kündigungsausschluss in Corona-Zeiten

Um Mieter und Kleinstunternehmer während der Corona-Krise zu unterstützen, deren Einkommen oder Umsatz während der Pandemie verringert oder weggebrochen ist, hat der Deutsche Bundestag ein Zahlungsmoratorium beschlossen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht v. 27.3.2020^[3] ist am 1.4.2020 in Kraft getreten.

Der Mieter ist auch in Corona-Zeiten verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug. Der Vermieter kann von seinem Mieter grundsätzlich auch Verzugszinsen verlangen, bis die Mietschulden beglichen sind.

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Erst ab dem 30. Juni 2022 darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem o. g. Zeitraum kündigen, soweit die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Dieser Kündigungsausschluss gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse.

Kündigung wird unwirksam

Ferner wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung der Räumungsklage binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet.^[4] Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter. Es genügt nicht, dass die Erklärung innerhalb der Frist abgegeben wird oder sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befassten Gericht zugeht.^[5]

Erneuter Verzug des Mieters

Dies gilt jedoch nicht, wenn wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist eine Kündigung des Vermieters unwirksam geworden ist und dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von 2 Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs gekündigt wird. Kündigt der Vermieter in einem solchen Fall nicht fristlos, sondern ordentlich^[6], soll der Mieter diese Kündigung durch nachträgliche Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht unwirksam machen können.^[7] Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB scheidet aus; der Mieter ist dadurch ausreichend geschützt, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine schuldhafte erhebliche Vertragsverletzung voraussetzt, deren Vorliegen in jedem Einzelfall geprüft werden muss. Hierbei ist auch die nachträgliche Zahlung zu berücksichtigen.^[8]

Hinweis

Unwirksame Vereinbarung

Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung der Verzugsfolgen abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kündigungsgrund angeben

Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Begründungszwang wurde durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt mit der Begründung, dass schon eine ordentliche Kündigung vom Vermieter begründet werden muss. Dies soll umso mehr bei einer fristlosen Kündigung gelten.

Keine übersteigerten Anforderungen

An diese Begründung dürfen jedoch keine zu hohen oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden. Hierdurch soll lediglich sichergestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat.

Umstritten ist, ob die Angabe eines Saldos auf einem Kontenblatt ausreicht. Nach Ansicht des LG Hamburg kann ein Kontoauszug genügen, soweit aus ihm ersichtlich wird, welche unterlassenen Zahlungen, nämlich Mietrückstände oder Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen, ihm zugrunde liegen und der Mieter danach beurteilen kann, welche Zahlung er erbringen muss, um die fristlose Kündigung innerhalb der Sch...