Zeitmietvertrag

Zusammenfassung

Überblick

Ein Zeitmietvertrag ist ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis, bei dem der Mieter keinen Anspruch auf Vertragsfortsetzung hat; dem Mieter kann auch keine Räumungsfrist bewilligt werden. Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ist nur möglich, wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen vorliegen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Norm ist § 575 BGB.

1 Allgemeines

1.1 Der Zeitmietvertrag

Unbestimmte oder bestimmte Zeit

Mietverträge können auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Letzteres liegt vor, wenn der Tag der Beendigung kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht

• in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
• verlängert wird.^[1]

Eine außerordentliche (befristete oder fristlose) Kündigung ist dagegen möglich. Ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel endet nur dann, wenn eine der Vertragsparteien eine entsprechende Erklärung abgibt.

Wichtig

Ordentliche Kündigung ausgeschlossen

Einer Kündigung bedarf es daher nicht. Eine ordentliche Kündigung ist – im Gegensatz zur fristlosen – während der Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen.^[2]

Ändern die Parteien während der Laufzeit des Vertrags seinen Endtermin, liegt ebenfalls ein Zeitmietvertrag vor wie bei befristeter Verlängerung des Mietvertrags durch richterlichen Gestaltungsakt.

Optionsrecht des Mieters

Hat der Mieter ein Optionsrecht, d. h. kann er Verlängerung des Vertrags auf eine bestimmte Zeit verlangen, handelt es sich ebenfalls um einen Zeitmietvertrag. Sieht der Mietvertrag eine bestimmte Mietzeit vor mit der Maßgabe, dass sich das Mietverhältnis mangels Kündigung verlängert, ohne dass ein Endtermin nach der Verlängerung genannt ist, handelt es sich nicht um einen befristeten Mietvertrag. Eine Kündigung ist frühestens zum Ende der bestimmten Zeit möglich.

[1] § 542 Abs. 2 BGB.

[2] BGH, Beschluss v. 16.9.2008, VIII ZR 112/08, WuM 2009, 48.

1.2 Kündigungsausschlussvereinbarung bzw. Kündigungsverzicht

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter von Wohnraum können ein Interesse daran haben, dass das Mietverhältnis bestimmte Zeit andauert. Der Vermieter will sich nicht in kurzer Zeit wieder einen neuen Mieter suchen müssen, der Mieter will eine Sicherheit, dass er für eine gewisse Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen braucht. Seit dem 1.9.2001 ist ein einfacher Zeitmietvertrag nicht mehr möglich (s. Abschn. 3). Das Interesse an einer längerfristigen Bindung kann jedoch dadurch erreicht werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen.

Hinweis

Wirksame Vereinbarungen

Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig, aber es sind zahlreiche Besonderheiten zu beachten:

Unwirksame Klauseln

• Klauseln zum Kündigungsverzicht gelten nicht unbeschränkt. Durch einen einseitigen befristeten Kündigungsausschluss im Formularmietvertrag wird der Wohnungsmieter dann unangemessen benachteiligt, wenn kein Staffelmietvertrag oder wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder für den Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird.^[1]
• Ebenso unwirksam ist ein formularmäßig vereinbarter 2-jähriger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer. Gerade Studenten haben ausbildungsbedingt ein gesteigertes Interesse an der Wahrung ihrer Flexibilität.^[2]

Praxis-Tipp

Individualvertragliche Vereinbarungen

Individualvertraglich kann hingegen ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters auch dann vereinbart werden, wenn kein ausgleichender Vorteil gewährt wird.^[3]

Rechtsprechung des BGH

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass kein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB vorliegt, da durch den vereinbarten Kündigungsverzicht die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert werden.^[4] Auch aus der Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht nichts für ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Der Gesetzgeber wollte den bisherigen Rechtszustand nicht ändern. Bei der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts schließt sich nach Ablauf des festgelegten Zeitraums lediglich die nunmehr 3-monatige Kündigungsfrist des Mieters an.

Schutzzweck der Norm

Auch der Schutzzweck des § 573c Abs. 1 und 4 BGB gebietet nicht, die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts einzuschränken. Die finanziellen Folgen für den Mieter im Fall einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung können im Regelfall durch die Stellung eines Ersatzmieters abgemildert werden.^[5]

Achtung

Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre

Allerdings ist zu beachten, dass ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i. d. R. unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt.^[6]

Unwirksam ist daher auch eine Formulierung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren kündigen kann, d. h. der Mieter an den Mietvertrag 4 Jahre zzgl. seiner gesetzlichen Kündigun...