Zeitmietvertrag / 2.3 Wirksame Vereinbarung

Schriftliche Begründung

Dem Mieter müssen bei Vertragsschluss die Gründe für die Befristung schriftlich mitgeteilt werden.^[1] Der Mieter soll wissen, aus welchem Grund der Mietvertrag zu dem vereinbarten Zeitpunkt enden soll. Hierfür genügt es nicht, dass der Vermieter lediglich auf den Gesetzeswortlaut Bezug nimmt oder ihn bloß formelhaft wiederholt. Vielmehr muss der Vermieter einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung ermöglicht.

Bestehen des Befristungsgrundes

Gemäß § 575 Abs. 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen 1 Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Begründet wird dies damit, dass der Mieter nur dann, wenn er überhaupt ein Interesse hat, über das vereinbarte Mietende hinaus in der Wohnung zu verbleiben, wissen muss, ob der Vermieter an der Befristung festhalten möchte oder nicht. In diesem Fall ist es ihm auch zuzumuten, sich in seinem Interesse an den Vermieter zu wenden. Äußert sich der Vermieter bis zum Mietende gar nicht, kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Es gilt dann die allgemeine Regelung des § 545 BGB zur stillschweigenden Verlängerung eines Mietverhältnisses.

Befristungsgrund tritt später ein

Tritt der Grund der Befristung erst später ein, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Dies führt aber nicht zur Unwirksamkeit der Befristung.^[2] Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrunds und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.^[3]

Wechsel des Befristungsgrundes

Ein Wechsel des Befristungsgrundes ist nicht zulässig. Ausgeschlossen ist allerdings nicht die Veränderung des Sachverhalts bei ansonsten gleichbleibendem Befristungsgrund. Es stellt nämlich keinen Wechsel des Befristungsgrunds dar, wenn der gleichbleibende Befristungsgrund lediglich durch einen geänderten Sachverhalt erfüllt wird, z. B. weil anstelle der Tochter nun der Sohn des Vermieters die Wohnung nutzen will oder der Vermieter statt dem bisher geplanten wesentlichen Umbau eine allerdings ebenfalls wesentliche Instandsetzung durchführen will.^[4]

Die Unwirksamkeit einer vereinbarten Befristung führt grundsätzlich dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Dies führt zu einer Vertragslücke, die durch ergänzende Vertragsauslegung dahingehend zu schließen ist, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht gilt. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien Folgendes vereinbart: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011." Unter Berufung auf die Unwirksamkeit dieses Zeitmietvertrags wollte der Vermieter während der vereinbarten Mietzeit kündigen. Dem ist der BGH entgegengetreten.^[5]

In einem weiteren Urteil hat der BGH diese Rechtsprechung bestätigt. Der Zeitmietvertrag war ohne Angabe eines Befristungsgrunds abgeschlossen worden.^[6] Eine ordentliche Kündigung ist unter diesen Umständen frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit möglich.

Mietverhältnisse ohne Bestandsschutz

Von den die Zulässigkeit des Abschlusses eines Zeitmietvertrags einschränkenden Voraussetzungen des § 575 BGB sind solche Mietverhältnisse ausgenommen, die ohnehin keinen Bestandsschutz genießen. Dies ist in § 549 Abs. 2 und 3 BGB klargestellt. Für die darin genannten Mietverhältnisse gilt § 575 BGB nicht. In diesen Fällen bleibt es wie bisher dabei, dass Zeitmietverträge uneingeschränkt zulässig sind.

[1] § 575 Abs. 1 Satz 1 2. HS BGB.

[2] BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06.

[3] § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB.

[4] So die amtliche Begründung zur Mietrechtsreform.

[5] BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12, WuM 2013, 617.

[6] BGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12, WuM 2014, 148.