Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Das Bundesministerium der Justiz ist durch § 26a Abs. 2 WEG ermächtigt worden, durch eine Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Von dieser Kompetenz hat es durch die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz – Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) vom 2.12.2021 Gebrauch gemacht.^[1]

[1] BGBl. I 5182. Dazu beispielsweise Zschieschack, NZM 2022, S. 193 ff.

1 Gegenstand der Prüfung (§ 1 ZertVerwV)

Gegenstand der Prüfung sind die in Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV aufgeführten Sachgebiete. Hinsichtlich der Sachgebiete sind nach § 1 Satz 2 ZertVerwV aus den Themenbereichen

• rechtliche Grundlagen (Nummer 2),
• kaufmännische Grundlagen (Nummer 3) und
• technische Grundlagen (Nummer 4)

vertiefte Kenntnisse, hinsichtlich derjenigen aus dem Themenbereich Grundlagen der Immobilienwirtschaft (Nummer 1) aber lediglich Grundkenntnisse erforderlich.

Umfangreicher Katalog

Der Katalog der Prüfungsthemen ist kontrovers diskutiert worden. Aufgrund der Breite des Themenspektrums haben Vorbereitungskurse jedenfalls stark interdisziplinären Charakter: Neben juristischen sind auch viele betriebswirtschaftliche und gebäudetechnische Inhalte Bestandteil.

2 Die einzelnen Inhalte

Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a Abs. 1 WEG sind die in Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV enthaltenen Sachgebiete.

3 Zuständige Stelle (§ 2 Abs. 1 ZertVerwV)

Die Prüfung kann vor jeder Industrie- und Handelskammer abgelegt werden, die sie anbietet. Eine Beschränkung auf die Industrie- und Handelskammer, die für den Wohnsitz oder den Tätigkeitsbereich der Verwalterin oder des Verwalters oder deren Mitarbeiter zuständig ist, besteht nicht. Bietet keine Industrie- und Handelskammer Prüfungen an, läuft die ZertVerwV leer.

Örtliche IHK

Die örtliche Industrie- und Handelskammer ist nicht verpflichtet, Prüfungen i. S. v. § 26a WEG abzunehmen. Ein Prüfling hat keinen Anspruch, nahe dem Lebensmittelpunkt eine Prüfung angeboten zu bekommen.

4 Prüfungsausschuss (§ 2 Abs. 2, 3 ZertVerwV)

Die Industrie- und Handelskammer richtet mindestens einen Prüfungsausschuss ein, der die Prüfung abnimmt. Mehrere Industrie- und Handelskammern können einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses müssen auf den Prüfungsgebieten sachkundig sein, für die sie zuständig sind. Sie müssen für die Mitwirkung im Prüfungsverfahren geeignet sein. Die Einzelheiten bestimmen die örtlichen Satzungen.

5 Durchführung der Prüfung (§§ 3, 4, 6 ZertVerwV)

5.1 Überblick (§ 3 Abs. 1 ZertVerwV)

Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter setzt sich gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 ZertVerwV aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil zusammen.

5.2 Schriftliche Prüfung (§ 3 Abs. 2 ZertVerwV)

Der schriftliche Teil der Prüfung hat nach § 3 Abs. 2 Satz 1 ZertVerwV die in § 1 ZertVerwV aufgeführten Themenbereiche zu umfassen. Die Themenbereiche sind nach § 3 Abs. 2 Satz 2 ZertVerwV anhand praxisbezogener Aufgaben und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu prüfen.

Kenntnisse aller prüfungsrelevanten Themenbereiche

Nach Vorstellung des Gesetzgebers ist zu prüfen, ob der Prüfling über Kenntnisse in allen 4 Themenbereichen der Anlage 1 verfügt.^[1] Dieser Wille ist wenigstens mittelbar durch § 3 Abs. 2 Satz 1 ZertVerwV und aus einem Umkehrschluss zu § 3 Abs. 3 Satz 3 ZertVerwV, der nur das Wohnungseigentumsgesetz nennt, zu schließen.

Der schriftliche Teil dauert mindestens 90 Minuten (§ 3 Abs. 2 Satz 3 ZertVerwV). Er kann nach § 3 Abs. 2 Satz 4 ZertVerwV mithilfe "unterschiedlicher Medien", zum Beispiel von Papier oder elektronischen Medien, durchgeführt werden.^[2] Auch eine Kombination^[3] oder ein Multiple-Choice-Verfahren^[4] sind zulässig.

Ort der Prüfung

Der schriftliche Teil der Prüfung muss nicht am Ort der Industrie- und Handelskammer abgelegt werden, die sie anbietet. Es ist auch möglich, dass mehrere Industrie- und Handelskammern einen gemeinsamen Ort nutzen.

[1] BR-Drs. 757/21, S. 12.

[2] BR-Drs. 757/21, S. 12.

[3] BR-Drs. 757/21, S. 12.

[4] Osthus, ZWE 2022, S. 156, 158; Kaßler, ZWE 2021, S. 58, 59.

5.3 Mündliche Prüfung (§ 3 Abs. 3 ZertVerwV)

Zur mündlichen Prüfung darf nach § 3 Abs. 1 Satz 2 ZertVerwV nur die Person zugelassen werden, die den schriftlichen Teil bereits bestanden hat. Die mündliche Prüfung muss und kann sich in der Regel zeitlich nicht unmittelbar an den schriftlichen Teil der Prüfung anschließen.

Auf jeden Prüfling müssen mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. Bis zu 5 Prüflinge können gleichzeitig geprüft werden. In diesem Fall dauert die Prüfung mindestens 75 Minuten.

Der mündliche Teil der Prüfung soll sich gem. § 3 Abs. 3 Satz 3 ZertVerwV zumindest auf das Wohnungseigentumsgesetz beziehen. Am besten ist allerdings auch hier zu prüfen, ob der Prüfling über Kenntnisse in mehreren Themenbereichen der Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV verfügt.

5.4 Nichtöffentlichkeit der Prüfung (§ 4 ZertVerwV)

Die Prüfung ist nach § 4 Abs. 1 ZertVerwV nicht öffentlich. Es ist beispielsweise einem kommenden Prüfling also nicht zu gestatten, an einer Prüfung als Zuhörer teilzunehmen. Bei der Prüfung dürfen nach § 4 Abs. 2 Satz 1 ZertVerwV aber die folgenden Personen anwesend sein:

• Mitglieder eines anderen Prüfungsausschusses der Industrie- und Handelskammer,
• Vertreter der Industrie- und Handelskammern,
• Personen, die b...