Zurückbehaltungsrecht (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Das Zurückbehaltungsrecht hat im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine eher untergeordnete Bedeutung. Jedenfalls beim Erwerb einer Eigentumswohnung können die Wohnungseigentümer u. U. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bauträger bzw. Veräußerer geltend machen, ansonsten ist dies regelmäßig ausgeschlossen. Dem Verwalter jedenfalls steht ein Zurückbehaltungsrecht an den Verwaltungsunterlagen in keinem Fall zu. Dem säumigen Wohnungseigentümer können andererseits im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts der Gemeinschaft an Versorgungsleistungen erhebliche Sanktionen drohen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15: Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.

LG Düsseldorf, Urteil v. 8.11.2012, 19 S 37/12: Der Erbe eines WEG-Verwalters hat aus § 667 BGB nicht die Pflicht, nicht mehr vorhandene Unterlagen wiederzubeschaffen.

BGH, Urteil v. 1. 6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012, 2797: Dass ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten kann, ist schon deshalb hinnehmbar, weil viel dafür spricht, ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber – laufenden und rückständigen – Wohngeldlasten wegen der Natur der Schuld ohnehin als generell oder zumindest weitgehend ausgeschlossen anzusehen.

AG Wetzlar, Urteil v. 30.8.2012, 38 C 1132/12: Einem Wohnungseigentümer steht hinsichtlich seiner Beitragspflicht zu einer beschlossenen Sonderumlage auch dann kein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er einen Anspruch auf Instandsetzung gegen die Gemeinschaft hat.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 19.8.2005, 20 W 391/05: Der Anforderung von Wohngeldvorschüssen kann ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der Treuepflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis nicht entgegengehalten werden. Ein Wohnungseigentümer kann also anteilige Wohngeldzahlungen auch nicht mit dem Argument verweigern, ihm stünden noch Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft zu. Des Weiteren kann auch wegen angeblich fehlerhafter Jahresabrechnungen kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Hausgeldzahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplans geltend gemacht werden.

1 Checkliste Zurückbehaltungsrecht

Zurückbehaltungsrecht

Was ist ein Zurückbehaltungsrecht?	Ein Leistungsverweigerungsrecht
Beim Wohnungserwerb	Wegen Baumängeln
Gegen Ansprüche der Gemeinschaft?	Zurückbehaltungsrecht ist grundsätzlich ausgeschlossen
Gegen säumigen Wohnungseigentümer?	Hier besteht ein Zurückbehaltungsrecht
Hat der Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht?	Er darf Verwaltungsunterlagen nicht zurückhalten

2 Was ist ein Zurückbehaltungsrecht?

Unter dem Zurückbehaltungsrecht versteht man das Recht eines Schuldners, die von ihm geschuldete Leistung solange zu verweigern, bis der andere Vertragsteil seine Pflichten erfüllt hat. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis als gesetzlichem Schuldverhältnis entspringen, beschränken Zurückbehaltungsrechte der Wohnungseigentümer jedoch erheblich.

So kann der Anforderung von Hausgeldvorschüssen ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der Treuepflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis nicht entgegengehalten werden. Ein Wohnungseigentümer kann also anteilige Wohngeldzahlungen auch nicht mit dem Argument verweigern, ihm stünden noch Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft zu. Des Weiteren kann auch wegen einer angeblich fehlerhafter Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnungen kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Hausgeldvorschüssen aufgrund eines Wirtschaftsplans geltend gemacht werden.^[1]

Der einzelne Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch kein Zurückbehaltungsrecht auf einen gemeinschaftlichen, also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden, Gegenanspruch stützen.

Hinweis

Kein Zurückbehaltungsrecht bei gemeinsamen Lasten

Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Wohnungseigentümer gegenüber Gemeinschaftsforderungen auf anteilige Zahlung gemeinschaftlicher Lasten nicht zu, auch nicht gegenüber der Vorschusspflicht bei den Bewirtschaftungskosten. Dies gilt auch hinsichtlich der Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.^[2] Die Wohnungseigentümer können Zahlungen also weder mit der Begründung verweigern, es seien bereits genügend Vorschüsse geleistet worden oder ihnen selbst würden noch Ansprüche gegen die Gemeinschaft zustehen.

Hat ein Wohnungseigentümer beispielsweise Aufwendungen für die Gemeinschaft infolge einer Maßnahme der Notverwaltung getätigt, so steht ihm auch dann kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Hausgeldzahlungen zu. Soweit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht gegenteilig bestimmt wird, kann er jedoch mit dieser Forderung gegen diejenige der Gemeinschaft aufrechnen.^[3]

Im Übrigen kann der Wohnungseigentü...