Zwangsverwaltung (WEMoG) / 6.2 Stimmrecht

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt.

Praxis-Beispiel

Beschränktes Stimmrecht

Das KG hingegen unterteilt nach Beschlussgegenstand. Hiernach ist der Zwangsverwalter im Rahmen der Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans stimmberechtigt. Gleiches gilt für die Wahl bzw. Abwahl des Verwalters. Hingegen soll er nicht berechtigt sein, Rechtsmittel zurückzunehmen oder aber bauliche Veränderungen zu genehmigen.^[1] Insgesamt besteht nach Auffassung des KG lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren.^[2] Neben dem Zwangsverwalter sollte daher auch der Wohnungseigentümer zu der Wohnungseigentümerversammlung geladen werden.

Der Zwangsverwalter ist im Rahmen der Beschlussfassung bezüglich sämtlicher Gegenstände stimmberechtigt, die Auswirkungen auf die Zwangsverwaltung haben. Dies ist in erster Linie bezüglich sämtlicher Beschlüsse im Rahmen der Finanzverfassung der Gemeinschaft der Fall, also bei Beschlüssen über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen, den Beschlüssen über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. Anpassungsbeträgen und Beschlüssen über Sonderumlagen. Er übt das Stimmrecht auch im Rahmen der Beschlussfassung über die Bestellung und Abberufung des Verwalters aus. Gleiches gilt für die Wahl bzw. Abwahl des Verwalters. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür besteht, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren, weshalb stets neben dem Zwangsverwalter auch der Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung geladen werden sollte.

Soweit einem Wohnungseigentümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zustehen, von denen nur ein Teil zwangsverwaltet wird, so steht dem Zwangsverwalter beim Objekt- bzw. Wertprinzip das Stimmrecht nur in Höhe der belasteten Miteigentumsanteile zu. Schwierigkeiten bereitet das Stimmrecht beim sogenannten Kopfprinzip. Wollte man hier eine gemeinsame Stimmberechtigung annehmen, ergeben sich spätestens dann Probleme, wenn sich Zwangsverwalter und Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe nicht einigen können. Da in einem derartigen Fall die Stimme nicht mitgezählt wird – § 25 Abs. 2 WEG –, liefe dies auf eine Blockade des Stimmrechts hinaus. Das Stimmrecht sollte also beim Kopfprinzip zwischen Zwangsverwalter und Wohnungseigentümer besser nach Bruchteilen aufgeteilt werden.

Praxis-Beispiel

Quotelung des Stimmrechts

Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer von 3 Wohnungen. Über eine der Wohnungen wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Hier würde sich eine Quotelung des Stimmrechts in Form eines 2/3-Stimmrechts für den Wohnungseigentümer sowie eines 1/3-Stimmrechts für den Zwangsverwalter anbieten.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 27.8.1986, 24 W 5931/85, WE 1987 S. 120.

[2] KG Berlin, WE 1990 S. 206.