Zweckentfremdung (Miete) / 3.2 Nutzungsänderung von Wohnraum

Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.^[1]

Praxis-Beispiel

Betriebswohnung in Gewerbegebiet

So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt.

Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Verfügungsberechtigte diesen Zustand absichtlich herbeiführt, eine Wohnung also absichtlich unbewohnbar macht. Hierin liegt eine Zweckentfremdung.^[2]

Zumutbarer Aufwand

Im Übrigen kann sich der Verfügungsberechtigte auf den schlechten Zustand des Wohnraums dann nicht berufen, wenn dieser mit einem vertretbaren und objektiv zumutbaren Modernisierungs- und Renovierungsaufwand wieder hergestellt werden kann.^[3]

Ein zumutbarer Aufwand liegt nicht mehr vor, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel (einschließlich der Nebenkosten) nicht innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können oder die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen.^[4]

Vermietung an Feriengäste

Hinweis

Fremdenbeherbergung

Als Aufgabe des Wohnzwecks ist es nach dem Gesetz auch anzusehen, wenn Wohnraum zum Zweck einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Errichtung von Schlafstellen, verwendet werden soll.

Will ein Eigentümer oder Mieter seine Wohnung oder sein Haus an Feriengäste vermieten, muss er insbesondere in Ballungsgebieten prüfen, ob für seine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung gilt. Durch Zweckentfremdungssatzungen soll in Großstädten verhindert werden, dass angesichts eines angespannten Wohnungsmarktes Wohnraum für normale Mieter verloren geht. Bei einem Zweckentfremdungsverbot benötigt der Vermieter von Ferienwohnungen eine Genehmigung der zuständigen örtlichen Behörde.

Über Onlineportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats vermieten viele Mieter ihre Wohnung. Durch örtliche Zweckentfremdungssatzungen werden häufig zeitliche Obergrenzen für diese Form der Vermietung an "Touristen" gesetzt. Werden diese überschritten, droht ein Bußgeld.

Wann ist die Vermietung an Touristen erlaubt?

Darf ein Mieter Teile seiner Wohnung oder sogar die ganze Wohnung an Touristen untervermieten? Der Mieter benötigt eine ausdrückliche Genehmigung zur Vermietung an ständig wechselnde Urlauber. Die bloße Untermieterlaubnis, die eventuell bereits im Mietvertrag vereinbart wurde, reicht für eine kurzzeitige Vermietung an beliebige Gäste nicht aus. Nach dem BGH ist die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste nicht vergleichbar mit der auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre angelegten klassischen Untervermietung.^[5] Das bedeutet, dass der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen kann, wenn der Mieter ohne seine Genehmigung die Wohnung an Touristen vermietet.^[6] Hat der Mieter ein Zimmer lediglich 1-mal tageweise auf einem Onlineportal ohne Erlaubnis des Vermieters vermietet, ist eine Kündigung noch nicht gerechtfertigt.^[7] Allerdings sollte der Vermieter dieses vertragswidrige Verhalten auf jeden Fall schriftlich abmahnen, damit er im Wiederholungsfall kündigen kann.^[8] Nach Auffassung des AG Hamburg ist bei tageweiser Vermietung an Touristen eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung sogar entbehrlich, wenn für den Mieter offensichtlich ist, dass der Vermieter diese nicht dulden wird.^[9]

[1] VG Köln, Urteil v. 16.9.1993, 16 K 838/93, WuM 1994 S. 488.

[2] OVG Berlin, Urteil v. 14.1.1983, 2 B 89.82, WuM 1983 S. 172.

[3] BVerwG, Urteil v. 10.5.1985, 8 C 35/83, ZMR 1985 S. 423.

[4] BVerwG, Urteil v. 20.8.1986, 8 C 16/84, ZMR 1987 S. 70.

[5] BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13, NZM 2014 S. 158.

[6] LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 360/14, GE 2015 S. 57.

[7] AG Frankfurt, Urteil v. 23.12.2015, 33 C 2762/15, WuM 2016 S. 209.

[8] LG Berlin, Urteil v. 27.7.2016, 67 S 154/16, GE 2016 S. 1091; LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17, GE 2017 S. 1409.

[9] AG Hamburg, Urteil v. 4.7.2018, 49 C 47/18.