Nach § 565 Abs. 2 BGB gelten die für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Regelungen über den Übergang der Kaution und die Wirksamkeit bestimmter Rechtsgeschäfte und Verfügungen bezüglich der Miete für den Vermieterwechsel entsprechend. Danach gilt:
3.1 § 566a BGB
Die Vorschrift regelt beim Eigentümerwechsel den Übergang einer Mietsicherheit vom Veräußerer auf den Erwerber. Für den Vermieterwechsel gilt die Vorschrift, wenn der Dritte an den Mieter eine Sicherheit geleistet hat. Kann der Mieter bei Beendigung des Untermietverhältnisses fällige Ansprüche gegen den Dritten geltend machen, so ist er berechtigt, sich deswegen aus der Kaution zu befriedigen. Der Vermieter kann in diesem Fall vom Dritten aus vertraglichem Recht die Wiederauffüllung der Kaution verlangen. Hat der Mieter dagegen keinen Anspruch gegen den Dritten, so tritt der Vermieter in die durch die Sicherheit begründeten Rechte ein.
3.2 § 566b BGB
Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Beim Vermieterwechsel dient die Regelung in erster Linie dem Schutz des Vermieters; darüber hinaus wird aber auch der Dritte geschützt.
Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretung und die Verpfändung der Miete. Die Abtretung ist der Verpfändung gleichgestellt. Hat der Mieter vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses über die Miete verfügt, so ist die Verfügung auch für die Zeit nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegenüber dem Vermieter wirksam
(1) bezüglich des laufenden Kalendermonats, wenn das Hauptmietverhältnis spätestens zum Ablauf des 15. Tages des Monats beendet wird;
(2) bezüglich der Miete für den laufenden und den folgenden Monat, wenn das Hauptmietverhältnis nach dem 15. Tag des Monats beendet wird;
(3) für eine unbeschränkte Zeit, wenn der Vermieter die Verfügung zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses kennt. Erforderlich ist positive Kenntnis, wobei es nicht darauf ankommt, woher diese Kenntnis stammt. Auch der Dritte kann den Vermieter über die Verfügung informieren, was insbesondere dann ratsam ist, wenn der Mieter für eine längere Zeit über die Miete verfügt hat oder wenn die Miete gepfändet ist. Auf diese Weise kann sich der Dritte gegen eine doppelte Inanspruchnahme sichern.
Risiko für den Vermieter
Für den Vermieter ist die unter (3) beschriebene Rechtsfolge mit einem beträchtlichen Risiko verbunden, weil er alle Verfügungen gegen sich gelten lassen muss, die er zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – gleich aus welcher Quelle – kennt: Anders als der Erwerber einer Immobilie kann er diese Verfügungen weder beim Kaufpreis berücksichtigen, noch ist es ihm möglich, vom Erwerb eines überschuldeten Objekts Abstand zu nehmen.
3.3 § 566c BGB
Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Beim Vermieterwechsel schützt die Vorschrift den Dritten. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Mieter und dem Dritten. Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der Miete, der Mieterlass und der Aufrechnungsvertrag (Vereinbarung, dass wechselseitige Ansprüche von Mieter und Drittem durch Aufrechnung erloschen sein sollen). Für die Abänderung des Mietvertrags (Beispiel: Senkung der Miete) gilt § 566c BGB nicht; hier muss der Vermieter den Mietvertrag in der geänderten Form übernehmen.
Ist ein Rechtsgeschäft i. S. d. § 566c BGB vor der Beendigung des Hauptmietvertrags vorgenommen worden, so ist es gegenüber dem Vermieter wirksam
(1) bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Dritte von der Beendigung des Mietverhältnisses positive Kenntnis erlangt hat;
(2) bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat und den Folgemonat, wenn der Dritte die Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietvertrags erst nach dem 15. des Monats erlangt hat;
(3) bezüglich der Miete für eine unbegrenzte Zeit, wenn der Dritte von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses keine Kenntnis erlangt.
Wurde das Rechtsgeschäft nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vorgenommen, so ist es unwirksam, wenn der Dritte bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von der Beendigung des Hauptmietvertrags positive Kenntnis hatte. Hatte der Dritte dagegen keine Kenntnis, so richtet sich die Wirksamkeit auch hier nach den oben (1) bis (3) dargelegten Grundsätzen. Es kommt demnach maßgeblich darauf an, wann der Dritte Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses erlangt.
Nach der Rechtsprechung ist § 566c BGB in zwei Fällen unanwendbar. Zum einen ist anerkannt, dass eine vereinbarungsgemäß geleistete Vorauszahlung auch gegenüber dem Erwerber wirkt, wenn die geleisteten Beträge zum Auf- oder Ausbau des ...