Abfall, Müll und Verwahrlosung im Nachbarrecht / 2.1.1 Geruchsbelästigung aus der Wohnung

Ohne dass die Mietsache selbst gefährdet sein muss, sind die Grenzen aber dann überschritten, wenn es außerhalb des Mietobjekts zu Geruchsbeeinträchtigungen kommt. Nicht erforderlich ist dabei, dass eine stetige Geruchsbelästigung herrscht. Ausreichend ist,

• dass sich ein übler Gestank im Treppenhaus verbreitet, wenn der Mieter seine Wohnungstür öffnet, um die Wohnung zu betreten oder zu verlassen, oder
• wenn übler Gestank durch das geöffnete Fenster der Wohnung auf Balkone und Terrassen oder durch geöffnete Fenster in Wohnungen anderer Mitbewohner dringen kann.

In solchen Fällen muss der Mieter vor einer Kündigung abgemahnt werden. Ebenso muss ihm eine Frist zur Beseitigung der "Geruchsursache" gesetzt werden.^[1]

Musterschreiben: Abmahnung wegen Geruchsbelästigungen aus der Wohnung

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis _________

Hier: Abmahnung wegen Geruchsbelästigung aus Ihrer Wohnung

Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,

andere Hausbewohner und Mietparteien sind in den letzten Tagen an mich herangetreten und beschweren sich über Geruchsbelästigungen, die aus Ihrer Wohnung dringen bzw. nach geöffneter Wohnungstür noch über einen langen Zeitraum im Hausflur und Treppenhaus verbleiben. In einigen der anderen Wohnungen zieht der Gestank gar bis in den Wohnungsflur. Ich habe mir am gestrigen Tag selbst ein Bild von der Situation vor Ort im Haus gemacht. Auch mir ist übler Geruch im Treppenhaus entgegengeschlagen, der sich vor Ihrer Wohnungstür erheblich maximierte. Als Ursache der Geruchsbelästigung vermute ich verrottende Restmüllabfälle und/oder Fäkalien.

Ich bitte Sie dringend und umgehend, etwa in Ihrer Wohnung lagernden Müll zu entsorgen und die Wohnung gründlich zu reinigen. Nicht nur die von Ihrer Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung stellt eine erhebliche Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Es besteht darüber hinaus die dringende Befürchtung von Substanzschäden an der Mietsache. Des Weiteren kann es zu Ungezieferbefall in Ihrer Wohnung und im ganzen Haus kommen.

Sollten binnen eines Zeitraums von einer Woche die Geruchsbelästigungen nicht aufhören, bin ich gezwungen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.

Unabhängig hiervon bitte ich um umgehende Kontaktaufnahme zwecks Vereinbarung eines Besichtigungstermins in Ihrer Wohnung, sodass ich mir ein Bild von ggf. bereits erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen machen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

[1] AG Wetzlar, Beschluss v. 8.1.2013, 38 C 1389/12, NZM 2014 S. 238.