Halten von Katzen in Mietwohnung: Katze im Treppenhaus?

Räumungsklage des Vermieters wegen Katze im Treppenhaus

Ein Mieter wohnte im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Er ließ seine Katzen im Treppenhaus und im Hof frei herumlaufen. Die gelangten dorthin, weil er seine Wohnungstüre ständig geöffnet hatte. Dabei urinierten die Katzen mindestens alle 2 Tage vor der Tür einer Nachbarin. Nachdem der Vermieter ihn unter anderem deshalb fristlos gekündigt und auf Räumung verklagt hatte, war der Mieter hiermit nicht einverstanden. Er bestritt die Vorwürfe. Ferner verwies er darauf, dass der Vermieter ihm das Halten der Katzen erlaubt habe.

Was das Gericht entschieden hat

Das Amtsgericht Brandenburg gab der Klage des Vermieters statt.  Aufgrund einiger Zeugenaussagen stand für das Gericht fest, dass die Vorwürfe des Vermieters der Wahrheit entsprachen.

(AG Brandenburg a.d. Havel, Urteil v. 11.12.2023, 30 C 86/23)

Fristlose Kündigung wegen urinierender Katzen im Treppenhaus

Aufgrund seines Verhaltens und der damit verbundenen schuldhaften Pflichtverletzung hatte er den Hausfrieden nachhaltig gestört, worin ein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung nach gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB liegt. Das ergab sich vorrangig daraus, dass das Urinieren durch die Katzen nicht nur unansehnlich und unhygienisch war, sondern zudem eine erhebliche Geruchsbelästigung darstellte. Ferner drohte auch eine Schädigung der Bausubstanz durch den eindringenden Urin.

Vertragswidrige Nutzung auch bei Erlaubnis des Vermieters zur Tierhaltung

Hierin liegt nach Auffassung des Gerichtes auch dann eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache, wenn der Vermieter das Halten von Katzen erlaubt hat. Insofern ließ das Gericht diese Frage dahinstehen.

Keine Abmahnung des Vermieters erforderlich

Schließlich führte das Gericht an, dass hier eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich gewesen ist, weil aufgrund des renitenten Verhaltens des Mieters die Vertrauensgrundlage zerstört war.

Einordnung dieser Entscheidung:

Diese Entscheidung wirft die Frage auf, inwieweit das Halten von Katzen in einer Mietwohnung eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt. Auch wenn der Mietvertrag die Haltung von Katzen erlaubt oder keine wirksame Regelung enthält, so bedeutet das für Mieter keinen Freifahrschein.

Halten von vier Katzen vertragswidrig wegen Geruchsbelästigung

So hat etwa das AG Wiesbaden entschieden, dass ein Mieter keine 4 Katzen in seiner 2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 57 qm halten darf. Aufgrund der Größe der Wohnung und der damit verbundenen gelegentlich Geruchsbelästigung von Nachbarn – trotz Nutzung von 2 Katzentoiletten in der Wohnung – sei allenfalls das Halten von 3 Katzen als vertragsgemäße Nutzung anzusehen. Das Gericht verurteilte infolgedessen den Mieter zur Entfernung von einer seiner 4 Katzen.

(AG Wiesbaden, Urteil v. 19.3.2013, 91 C 3026/12).

Fristlose Kündigung wegen Gestank von Katzenurin

In einem weiteren Fall hielt ein Mieter in der Wohnung mehrere Katzen und einen Hund. Nachdem sich mehrere Mieter über den damit verbundenen beißenden Gestank nach Katzenurin im Treppenhaus und teilweise in ihren Wohnungen festgestellt hatte, verlangte der Vermieter, dass die Geruchsbeeinträchtigung unterbleibt und mahnte ihn. Nachdem der Mieter dem nicht nachgekommen war, kündigte er ihm fristlos und erhob Räumungsklage.

Das Landgericht Berlin entschied in Übereinstimmung mit der Vorinstanz, dass der Vermieter einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung hat. Der Vermieter sei zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Das Gericht begründete das damit, dass der Mieter durch diese Art der Tierhaltung vertragswidrig gehandelt und den Hausfrieden nachhaltig gestört hat i. S. v. § 569 Abs. 2 BGB (§ 554a BGB alte Fassung). Aufgrund dessen war dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten.

(LG Berlin, Urteil v. 30.9.1996, 67 S 46/96)

Vertragswidrige Haltung von Katze wegen Katzenbesuchen in Nachbarwohnung

In einem dritten Sachverhalt lebte eine Mieterin mit ihrer Katze im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses, die die Wohnung verlassen kann. Daran störte sich eine Nachbarin im Erdgeschoss, weil die Katze häufig in ihre Wohnung schlich, wenn sie die Terrassentüren oder die Fenster geöffnet hatte. Die Katze verließ erst die Wohnung, wenn sie diese vertrieb, was ihr aufgrund einer Behinderung schwerfiel. Aufgrund dessen verklagte die Nachbarin die Vermieterin.

Das Amtsgericht Potsdam entschied, dass der Vermieter hier tätig werden muss. Er muss von der Mieterin verlangen, dass sie dafür sorgt, dass ihre Katze in ihre Wohnung nebst Terrasse vordringt. Das ergibt sich daraus, dass das Öffnen von Fenstern und Türen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Das Eindringen der Katze eines anderen Mieters stelle eine erhebliche Belästigung dar. Die Mieterin dürfe dann ihre Katze nicht frei draußen herumlaufen lassen, weil dies eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache darstellt. Aus diesem Grunde wäre die Nachbarin berechtigt, eine Mietminderung von 10 % der Bruttowarmmiete geltend zu machen.

(AG Potsdam, Urteil v. 19.6.2014, 26 C 492/13).

Fazit:

Hieraus ergibt sich, dass das Streunen lassen von Katzen im Treppenhaus jedenfalls dann eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache darstellt, wenn diese dort urinieren. Darüber hinaus ist von einer vertragswidrigen Nutzung dann auszugehen, wenn der Vermieter dies verbietet.