BayObLG Beschluss vom 23.02.2001 - 2Z BR 36/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Schadensersatz

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung. Die Wirksamkeit eines Entlastungsbeschlusses hängt nicht davon ab, daß der Verwalter die Wohnungseigentümer über mögliche Schadensersatzansprüche gegen ihn belehrt hat.

2. Offen bleibt, ob ein Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 3-4

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 483 UR II 946/99)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 17690/00)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 18. Januar 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und die der Antragsgegnerin und ihrem Streithelfer im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 17.254,57 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalterin bis 31.12.1998 die Antragsgegnerin war. Der Streithelfer der Antragsgegnerin ist Architekt.

Am 8.5.1995 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Laubengänge im obersten Stockwerk der Anlage mit einer Sicherheitsglasüberdachung zu versehen. Ferner beschlossen sie, den Streithelfer der Antragsgegnerin mit der Planung und Bauüberwachung zu beauftragen.

Am 20.10.1995 wurde die Baugenehmigung für die Maßnahme unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, daß mit den Bauarbeiten erst begonnen werden darf, wenn diese schriftlich freigegeben wurden. Am 31.10.1995 erteilte die Antragsgegnerin den Auftrag, die Überdachungsarbeiten auszuführen.

In der Eigentümerversammlung vom 18.6.1996 berichtete die Antragsgegnerin unter Tagesordnungspunkt 1 über die Verzögerung bei der Erteilung der Baugenehmigung für die Glasüberdachung der obersten Laubengänge. Unter Tagesordnungspunkt 2 erteilten die Wohnungseigentümer der Verwalterin für das Jahr 1995 Entlastung. In der Eigentümerversammlung vom 7.7.1997 wies die Antragsgegnerin unter Tagesordnungspunkt 1 darauf hin, daß die ausgeführte Laubenverglasung von der Lokalbaukommission nicht anerkannt werde. Unter Tagesordnungspunkt 2 wurde der Verwalterin sodann für das Jahr 1996 Entlastung erteilt. Unter Tagesordnungspunkt 6 ermächtigten die Wohnungseigentümer die Antragsgegnerin, zur Durchsetzung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit dem geforderten Glasaustausch einen Rechtsanwalt zu beauftragen und gegebenenfalls Klage zu erheben.

Am 31.7.1997 verlangte die Landeshauptstadt München den Austausch der eingebauten Überkopfverglasung.

Die Antragsteller nehmen die Antragsgegnerin auf Ersatz der Kosten für den Glasaustausch in Anspruch. Sie haben beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 17.254,57 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag am 11.8.2000 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 18.1.2001 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts ausgeführt: Die Schadensersatzansprüche seien schon wegen der der Verwalterin erteilten Entlastung für die Jahre 1995 und 1996 unbegründet. In der Eigentümerversammlung vom 7.7.1997 sei bekannt gewesen, daß das Glas ausgetauscht werden müsse. Möglicherweise sei jedoch die Verantwortlichkeit nicht bei der Verwalterin gesehen worden. Auch diese hätte aber in den Kreis derjenigen einbezogen werden müssen, die als Schadensersatzpflichtige in Betracht kamen. Ihr hätte daher nicht Entlastung erteilt werden dürfen. Die Entlastung ergreife grundsätzlich die gesamte Tätigkeit des Verwalters. Eine Belehrung der Wohnungseigentümer seitens des Verwalters über etwaige Schadensersatzansprüche gegen ihn sei nicht geboten. Der dem Schadensersatzanspruch zugrundegelegte Sachverhalt sei ohne weiteres erkennbar gewesen. Die Baugenehmigung vom 20.10.1995 und die Auftragserteilung vom 31.10.1995, also vor Freigabe der Bauarbeiten, seien bekannt gewesen. Im übrigen sei ein Fehl verhalten der Verwalterin nicht ersichtlich.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Entlastung des Verwalters wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter, das im Umfang der Entlastung jegliche Schadensersatzansprüche und konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die bei der Beschlußfassung den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (BGH NJW 1997, 2106/2108; BayObLG WE 1988, 76; ZWE 2000, 183 f.; Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 438; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 26 Rn. 16; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 112).

b) Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen nach diesen Grundsätzen den geltend gemachten Schadense...